龙湖成本管理与房地产开发成本控制

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1、龙湖成本管理与房地产开发成本控制周世艾2010年10月讲师背景介绍：高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。关键词：成本管理，成本控制。房地产开发的成本控制内容龙湖的成本管理房地产开发的成本控制内容龙湖的成本管理以项目为管理对象项目的完全直接成本间接成本分摊龙湖成本管理的范围龙湖成本责任部门龙湖成本管理的职能职能部门成本管理职能战略发展部土地成本管理设计研发部1、设计费管理2、设计优化产品成本控制成本管理部1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成

2、本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理工程管理部1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控包括样本销售费用（包括体验区）管控计划财务部1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购

3、部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部龙湖目标成本测算和分解为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本准确预测编制目标成本的作用提前锁定投资合理确定销售价格预测投资效益特别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。目标成本管理的阶段土地投资论证阶段目标成本(土

4、地版)项目启动阶段目标成本(启动版)方案设计阶段目标成本(方案版)初步设计阶段目标成本(执行版)工程实施阶段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本土地投资论证阶段责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套提供土地信息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算通过满足拿地成本要求未通过总经理重新给定成本限值审定存档项目启动阶段项目团队确定产品定位和销售价格、销售进度研发部根据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准）造价采购部项目目标成本测算计划财务部根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算方案设计

5、阶段研发部提供方案设计图提供方案技术指标提供产品建造标准造价采购部目标成本测算提出方案优化建议互动计划财务部财务指标计算初步设计阶段工程部提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比提供初步设计图提供产品建造标准基础方案对比造价采购部目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划研发部计划财务部财务指标计算合约规划的目的：将各费项成本分解成未来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同工程实施阶段工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控制、专项工程的

6、优化造价采购部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态跟进资金计划审核互动动态成本的组成动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本动态成本待发生成本待发生费用未签约合同估价已发生成本非合同性成本合同性成本已结算合同成本未结算合同成本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整(含预估签证变更)工程竣工阶段工程部审核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估设计总结造价采购部与供应商进行竣工结算（含材料供应结算）编制竣工成本并与目标本（

7、执行版）比较研发部计划财务部财务决算核算最终的财务指标龙湖景观装饰工程成本管理景观工程成本管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善景观成本数据资料景观工程成本构成场地整治费苗木栽植费苗木保活养护管理费景观效果调整增加费苗木价龙湖景观绿化指标参考内容控制比例软景：硬景80～85:15～20灌木：草

8、坪5～10:95～90景观单方造价…景观工程成本管理措施景观工程分不同设计阶段成本控制乔木或贵重苗木部分由甲供景观效果过程控制控制移栽等造成的损失建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源严格管理现