杭州商业观察之购物中心篇

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2、；杭州人均生产总值(GDP)按当年的年均汇率折合8063美元，上海人均生产总值(GDP)按当年的年均汇率折合达8594美元人均GDP，二者之比为93.8%；杭州市城市居民人均可支配收入为21689元，上海市城市居民人均可支配收入为23623元，二者之比为92%非常接近；杭州城市居民人均消费支出14896元，上海城市居民人均消费支出为17255元，二者之比为86%；但杭州市民平均消费倾向仅为68.7%，而上海市民平均消费倾向达73%；杭州社会消费品零售总额1296.31亿元，上海社会零售总额达到3847亿元，二城零售总额之比为34%（但杭州增速比上海快）。从以上数据可以得到二地市民消费能力

3、和消费热情很接近，理论上各连锁店在杭州上海的分店数量比应大致在33%至40%左右。　　目前许多国际一二线高端奢侈品店在杭州的分店都是1至2家几乎正好是上海的2至4家的一半，分店数量比例超过40%；普通的大众中低端大众品牌店在杭州的数量也几乎与二地人口比例相当，分店数量比例大致在40%左右；但许多中端偏高连锁店（包括餐饮娱乐服装百货主题专业店等各个领域）在杭州的数量就仅仅相当与上海的20%甚至10%，更有许多品牌至今尚未登陆杭州（具体杭州各连锁店数量及分布请看附表），分店数量比例远远低于40%，中端偏高连锁店的缺乏一定程度压抑了杭州市民消费倾向，所以中端偏高消费正是杭州商业与上海商业的最主

4、要差距，要发展杭州商业，中高端连锁店是很有潜力的突破方向。　　之所以出现这种情况一来因为杭州大型商务活动和海外旅游者数量和上海无法相提并论，且杭州普通白领收入较上海低，杭州金领高管层和企业主以及普通打工者收入却和上海相近，中产阶层数量少可消费支出低，M型社会效应比上海更加明显，导致中高端连锁店数量偏少；但另外一大原因则是杭州缺少适合中高端连锁店需求的商铺物业，杭州目前大量的传统街铺和分割销售的商场物业无法提供中高端连锁店需要的软硬件和整体商业环境氛围，而上海每个区都有多家中档或中高档购物中心每隔2到3站地铁站外就会出现1到2家大中型购物中心（上海已开业各类大大小小购物中心达到近60家，预

5、计到2010年,上海购物中心的数量将达到80家至100家），大批中端和中高端潮店和餐饮娱乐商家很容易找到适合自己的商铺，杭州目前就是缺少此类购物中心，目前杭州只有10家中小型购物中心仅相当于上海购物中心存量的15%，中端和中高端连锁潮店大多集中在湖滨和武林二大都会商圈，由于缺少足够的区域购物中心和社区购物中心，导致白领和中等收入阶层的消费需求无法就近得到便利的有效释放。　　但情况正在悄然发生变化，大量购物中心正开始出现在杭州市政府规划的一个市级商业中心（包含3个子商圈）、三个市级商业副中心、四个区域商业中心、十二个区域商业副中心以及二十大新城一百个城市综合体和11个地铁交通枢纽站的上盖城

6、市综合体。随着城市化进程加速以及人口不断增加和经济的发展，预计杭州将来可吸纳45-50家各类购物中心。随着大批不同类型购物中心的陆续开业，大批尚未出现在杭州的品牌连锁店将随之不断涌现。　　目前杭州已开业的10家购物中心类型包括社区购物中心（西城广场、临平莱蒙商业中心、九堡金海城、下沙三美世界、萧山恒隆广场、临平中都购物中心）、景观休闲型购物中心（西湖天地）、街区型购物中心（湖滨国际名品街）、都会型购物中心（利星广场）、OUTLETS型(萧山奥热莱特品牌直销广场)，银泰百货西湖店也可视为百货购物中心（巨型百货和中型购物中心的中间体），超大型跨区域购物中心（至少大于15万平方米）、地下购物中

7、心、交通枢纽型购物中心和价格杀手型购物中心则尚未出现在杭州。　　杭州购物中心发展趋势：发展商专业化/各商圈遍地开花/类型多样化地产江湖www.dcjianghu.com――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖www.dcjianghu.com――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！　　发展商专业化：杭州现有购物中心绝大多数都由本地房产开发商投建，而大批筹建的购物中心的发展商则不乏国内外的专业购物中心发展商