ｍａｌｌ业态开发经营模式探析

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1、ＭＡＬＬ业态开发经营模式探析内容摘要：自二十世纪末起我国许多大中城市兴起了超大型购物中心（MALL）建设热潮，文章在介绍超大型购物中心这一新型业态特点的基础上，探讨该业态的开发经营模式，并探求MALL在当前发展中所面临的挑战和机遇。　　关键词：MALL商业地产　　　　自上世纪末本世纪初起，在我国众多大中城市兴起了超大型购物中心（shoppingmall,简称Mall，译称摩尔）建设热潮，其建筑面积和投资规模在商业地产内可谓前所未闻，如号称“全球最大MALL”的华南MALL建筑面积达89万平方米，投资额为25亿元，而全球最大单体MALL—北京金

2、源时代购物中心建筑面积为68万平方米，总投资38亿元。因其建筑和投资规模之巨，MALL这一新型商业业态引起了社会各界的关注和探讨。本文试在介绍超大型购物中心业态特点的基础上，探析该业态的开发经营要点，并探求MALL在当前发展中所面临的机遇和挑战。　　　　shoppingmall业态介绍　　　　MALL在20世纪中期起源于欧美，其出现和发展的最大动力在于消费者购买力大大提高，闲暇时间大大增加，其消费呈现从目标性、生存型转向发现式、多元化、个性化和休闲化倾向，顾客对品牌化、功能化、享受化的要求越来越清晰、突出。作为现代工业文明与商业文明的产物，M

3、ALL的出现使世界商业经济发展进入一个鼎盛时代。目前，在美欧等发达国家中，MALL已占有零售销售总额的50%以上；一个MALL的有效商圈可以达200-300公里，对一个区域的经济产生了巨大的拉动作用。　　在国外，MALL有市区型和郊区型两种类型，前者往往位于城市商业中心以充分利用该地段本身的巨大人流，后者位于交通便利的城市郊区地段从而得益于其大片未开发的土地和相对低的地价；根据建筑风格，MALL又分为垂直单体MALL和室外MALL，前者位于一高大建筑内，往往是市区MALL，后者由多座毗邻的数层建筑构成，平铺在大片面积之上，属于郊区MALL。现

4、实中，我国的MALL也走出了两种模式。一种是以广州市天河城MALL为代表的城市中心派，而另一种是以东莞市华南MALL为代表的郊区派。前者是我国大部分MALL的选择，而后者延续了欧美郊区MALL的路线。　　作为一商业业态，MALL有其独特之处在于它是在毗邻的建筑群或一个大建筑群中，由一个管理机构规划、组织和协调，提供购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化的一站式消费休闲中心，它包含如主题乐园、游艺中心、百货中心、大型超市、专卖店、美食街、电影城、康体中心等多种业态和服务设施，并提供足够的停车空间及设备。上述多种商业业态在统一规划和管理下，形成业态间

5、的有效互补和业态内的有序竞争，这既提高了MALL的整体价值和吸引力，又为消费者提供了充分的选择空间和完善的服务功能，满足了他们一站式消费、休闲的需要。可以说，MALL是一艘经统一规划和管理的一站式、多功能、多业态的复合型商业航母。　　　　shoppingmall开发经营特点探析　　　　正因为MALL业态有着上述独特之处，它的开发经营与一般商业业态也很不同，难度更大，总结起来有以下几个特点：　　只租不售，永续经营。为了容纳诸多业态，MALL的面积往往十分巨大，小则几万平米大则几十甚至百万平米，所需的投资额常数以十亿人民币计。但为了实现上述统一规

6、划和管理以形成MALL的统一形象，MALL的产权必须高度集中，因此现实中成功的MALL其产权都采取只租不售的模式，原因在于这种模式不仅便于管理，提高协同效应，统一形象，最大化经营价值，还能激励MALL物产所有者以永续经营为目标，加强管理，进行创新，这是MALL成功的关键。因此，MALL作为商业地产其价值链特点可以概括如下：MALL项目准备期投入巨大精力对知名大商业业态进行招商以提高项目的知名度和吸引力，前期投入巨额资金用于购买土地、建设房产；前中期面向广大中小租户招租，同时对消费者进行营销推广以吸引大量的人流前来以为各大中小租户创造销售机会，

7、实现销售收益，因为租户的销售收入是MALL收益的根本来源，考虑到此时MALL的商业气候还有待培育，租金应定在中低水平以降低租户的经营成本；在之前的成功运营基础上，中后期的租金流随着MALL增加的客流量和收益额，逐渐得到提高并渐趋稳定，这时投资商逐渐回收投资，并享受之后源源不断的租金流；在全程MALL必须得到科学管理以实现整体价值不断提升。可以说，MALL之类的商业地产其价值链是典型的“先植树，后乘凉”，这种模式意味着MALL作为一投资项目其回收期比普通地产项目长得多，通常至少需五年甚至十年以上，而且其投资风险也较大。这些特点要求MALL的投资

8、开发商应具有专业的商业地产开发知识经验，有强大的资本实力，并以永续经营的理念看待项目，这些是一个MALL成功的必要条件。不过，成功的MALL能为投资开发商带来数量可