2008年深圳万科棠樾项目研究报告

《2008年深圳万科棠樾项目研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、万科·棠樾项目研究报告2008-10-1415目录1．万科棠樾项目概况32．土地属性研究52.1地块属性分类说明52.2适合此地块的开发理念53．项目客户定位64．项目产品定位与产品分析64.1产品定位64.2产品分析64.2.1规划思想64.2.2文化主题分析74.2.3景观环境分析94.2.4建筑规划实体分析105.项目可借鉴之处105.1合适的开发模式与理念105.2明确、精准的定位115.3项目主题极为明确并具有鲜明文化性116.4具有视觉冲击力的卖场135.5适量的产品预留空间----品位与超值共存145.6低开高走的价格策略146．项目的

2、反思146.1“地王”之困146.1.1高价格拿地146.1.2面向未来的风险意识不强146.2成本之高146.3产品之憾146.3.1地下室设计采光、通风欠佳146.3.2户型设计不尽合理156.4外围导示包装缺点15附件：万科棠樾户型图1515万科棠樾项目研究1．万科棠樾项目概况万科棠樾项目原名“双城水岸”，是一个现代居住高端项目。融入浓厚的中式徽派建筑底蕴，伴有深厚的风水学理论，万科棠樾营造出了独具一格的东方美墅风格。万科·棠樾概况表物业类别别墅建筑类别低层、联排别墅、双拼别墅装修状况毛坯 物业地址东莞塘厦·大坪·观谰高尔夫球会旁价格2.3万元

3、/m2占地面积60万平米绿化率40%建筑面积40万平米大一期容地率0.8大二期容地率0.5该地块是深圳和东莞交界处的郊野地块，距莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公里，没有直达公交，公共交通不方便。交通区位图该地块周边荒野，没有配套。但周边及地块内部环境优美。此项目最大亮点在于，西面的观谰高尔夫球会东莞球场和山水景观资源。15152．土地属性研究土地属性是指土地综合的或某一方面性质的描述。由于土地的两重性，决定了土地不仅具有自然属性，还有社会经济属性。万科棠樾项目位于深圳与东莞交界处的塘厦·大坪·观谰高尔夫球场旁。2.1地块属性分类说明就其自然属性而言，四

4、周山水资源较丰富。北面是仙女湖、大屏障森林公园和虾公岩水库；南面是企洞水库；东面与绿地森林景观相邻。属于一宗完全没有开发的风景地块。地块位于郊野，没有任何工业，附近有森林公园和一些村庄。西面是观谰高尔夫球会东莞球场，引来许多人士度假。就其交通而言，距深圳市中心区约25公里，离深圳机场约40公里，距惠州市约56公里，距广州市区约108公里，因而位置偏僻是这个项目的显著特点。公共交通缺失又限制很大一部分人流、物流、信息流。从实际踏勘来看，从莞深高速塘厦出入口出来后，途经村庄，沿公路到达项目地点。莞深高速塘厦出入口到万科棠樾，路面坑洼，路况较差。并且缺少醒

5、目的项目交通导示牌。此项目不适合作为面向大众的普通商品住宅。2.2适合此地块的开发理念在房地产市场中，以度假的理念开发地产是一种房地产市场运作思路。随着生活节凑的加快，“5+2”生活模式成为现代社会城市精英们的选择。他们平日住在市区以便工作，双休日则住在郊区以放松身心。顺应“5+2”生活模式的潮流，大城市周边的城镇或近郊作为休闲度假区是渐成趋势。万科棠樾项目意义是着眼于现有地块属性，15为城市精英打造周末高端休闲度假去处。3．项目客户定位高端客户对于社区居住环境所营造的文化内涵和身份感有较高的要求。高端客户往往事业有成，追求居住空间的生活境界与人生成

6、就的思想境界两者相得益彰。万科棠樾巧妙融合了居住空间、文化品鉴、休闲情趣之间的各种元素。因而，此项目客户定位为注重文化标签、注重休闲生活的富贵之家。4．项目产品定位与产品分析4.1产品定位万科棠樾定位成高端主题别墅，并打出文化牌形成一股文化引力来吸引各界精英人士。此住宅项目的一大特色是引入了别具一格的文化主题。其典型代表就是塑造了徽派文化和北方院落气息水乳交融的古典院落。万科棠樾巧妙地运用了各种设计手法，把浓厚的文化气息全方位、多角度地展现了出来。4.2产品分析4.2.1规划思想(一).规划思想概述项目以“营造一种方东奢华为主的低密度现代居住氛围”为

7、设计核心，以水为主题，规划构筑了东方特有的生活美学。15（二）.规划设计渊源：来源于北方院落和徽派建筑风格。北方院落：北方院落以北京四合院最为典型。四合院座北朝南，大门开在东南角，称“坎宅巽门”，认为吉利，实际上也有利于保持私秘性和增加空间的变化。徽派建筑：它集徽州山川风景之灵气，融风俗文化之精华，风格独特，结构严谨，雕镂精湛，不论是村镇规划构思，还是平面及空间处理、建筑雕刻艺术的综合运用都充分体现了鲜明的地方特色。尤以民居、祠堂和牌坊最为典型，被誉为"徽州古建三绝"，为中外建筑界所重视和叹服。在空间结构和利用上，造型丰富，讲究韵律美，以马头墙、小青

8、瓦最有特色；在建筑雕刻艺术的综合运用上，融石雕、木雕、砖雕为一体，显得富丽堂皇。4.2.2文化主题分析万科棠