房地产调控政策效应概述

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1、房地产调控政策效应概述-->第1章绪论1.1研究背景近年来房地产开发投资一直呈现快速增长趋势，房屋价格连年高涨、居高不下，在相当程度上超出了民众承受能力；房地产信贷规模迅速膨胀，房地产抵押贷款在信贷资产中的比重也在日益上升。由于房地产抵押贷款本身是一种风险较高的贷款，随着其规模和比重的扩大，其风险程度总体在不断上升，这种风险一旦爆发，对金融机构和金融体系造成打击的严重程度也在上升。这些问题引起了政府和人们对房地产市场能否健康发展的担忧。为促进国民经济协调稳定增长，引导房地产行业健康发展，我国政府相继出台一系列房地产宏观调控政策。我国目前主要运用行

2、政手段和经济手段对两种手段房地产业进行管理，在运用行政手段时经常依靠行政权力，因此，很多文件主要是以国务院或者国家部委办的名义发布的。近几年我国房地产调控主要政策如下：2008年由于美国金融危机对我国房地产市场的冲击，中央为鼓励房地产市场发展，实施多项宽松的金融政策；2009年国务院相继出台“国四条”等多个政策，加强对投机性、投资性购房的管理，要求进一步加大对房地产的调控力度。2010年政府出台“国十一条”或称“新国十条”，借此展开以“抑制房价过快上涨”为基调的新一轮调控；2011年国务院出台的“国八条”，全面升级限价、限贷和限购等政策，并推出房

3、产税试点改革政策；2012年政府、住建部等行政机构综合利用土地政策、金融政策等手段继续巩固和维持房地产调控成果，加强对房地产企业监管，控制房价增长速度；2013年国务院出台“国五条细则”，坚决抑制投机投资性购房、提高商品房供应量和土地供应数量、加速推进保障性住房建设并提出要严格监管房地产市场。具体政策如表1-1所示：要想了解这些调控政策是否达到预期目标，则需要进行政策评价研究。然而长期以来，人们并不十分重视政策评价，政府部门常常只重视政策的制定和执行，对政策的有效性和效果关心较少。1.2研究意义1.2.1理论意义房地产行业推动了我国国民经济的发展

4、，已成为促进经济发展不可或缺的力量。房地产业的迅速发展不仅带动其他相关联行业的发展，而且改善了居民的居住条件，但随之而来也暴露出许多问题，甚至影响了经济健康发展和社会稳定。政府在对房地产行业进行宏观调控时，不同时期房地产宏观调控政策会有其特有的目标和特点，在制定政策时考虑的因素也各不相同，所以调控效果也有所不同。近年来国内学者对房地产宏观调控有效性和政策评价做了大量研究，提出了政策评价的标准及需要考虑的因素，但是这些研究运用定性分析方法较多，很少运用定量分析。对政策的评价方法很多，如:对比分析法、专家访谈法、模糊数学法等,但是无论哪种方法，现在都

5、缺乏相对完善的评价实践研究，特别是针对房地产调控政策，其评价的指标体系和方法等理论体系都不够完善。通过本文的研究能够对房地产调控政策评价模型的构建有一定的了解，并为房地产调控政策评价指标体系和方法的完善提供了补充、借鉴。1.2.2实践意义从实践角度看，通过对我国房地产行业调控目标、调控政策运行机理系统分析，以及调控政策实施路径研究，不仅为政府部门制定房地产调控政策提供参考，也可以为房地产企业和购房消费者提供政策分析工具，使房地产供需双方更加了解房地产行业运行状况。（1）政府部门可以科学、有效地制定调控政策。政府部门对房地产进行调控可以促进房地产市

6、场健康、持续发展。房地产调控政策是维护房地产市场正常、稳定运行的重要保障。通过系统分析我国房地产宏观调控政策的有效性，各行政部门能够深入的认识房地产市场发展状况及走势，以便为政府和各行政部门制定及时、有效地房地产调控政策提供参考。通过对我国房地产调控政策效果进行评价，有利于政策制定部门分析政策的自身价值，从而决策这项调控政策是否需要持续、调整或者终结。另外，对调控政策效果进行评价，有助于了解、掌握政策在不同阶段发挥的作用和政策的运行过程，同时能够帮助找出影响调控政策发挥效用的因素，并为后期政策的制定、实施提供借鉴、指导。（2）房地产企业和消费者可

7、以根据调控政策更改其行为模式，引导双方理性投资。我国房地产市场发展尚未成熟，多数购房消费者的盲目跟风行为和预期心理会造影响房价的上涨或下降，甚至会导致房地产市场出现“过冷”或者“过热”现象。通过对我国房地产调控政策效果进行分析、评价，可以有助于房地产企业和购房消费者更加清晰的理解当前房地产调控政策，准确把握当前房地产市场走势，避免盲目决策，减少非理性投资。与此同时，可以帮助房地产中介、金融机构等参与主体了解市场，当房地产市场发生变化时，能够及时做出应对措施。更重要的是，可以有助于强化房地产调控政策的实施效果。第2章论文研究相关理论基础2.1产业组

8、织理论2.1.1产业组织理论定义产业组织理论起源于西方国家，以特定产业内部市场结构、市场行为和市场绩效及其内在联系为主要研究对象，以揭示