2014恒基南京东井村项目提报方案

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1、Ⅰ.地块篇Ⅱ.市场篇Ⅲ.定位篇Ⅳ.产品篇Ⅰ.地块篇东井村40号SWOT分析发展难点项目位于栖霞区东井村40号，目前项目周边多为90年代的住宅小区，生活配套齐全，紧邻地铁站，交通便利。相识恒基东井村40号红山本案好又多超市地铁红山站中央门汽车站南京火车站北银桥市场金桥市场幕府山玉桥市场红山路和燕路建宁路中央北路龙蟠路项目经济指标用地性质用地面积（平方米）容积率建筑密度绿地率限高（米）可建楼面面积（平方米）地块1住宅41247.601.825%30%6074245.68地块2住宅商业公建配套7759.501.030%15%245499.50600.001660.00总计49007.

2、1082005.18PS：90平米以下的户型总面积不得低于项目总建筑面积的45%相识恒基东井村40号项目位于南京第三商圈——中央门商圈附近，周边生活配套成熟，附近有工商银行、中国银行、建设银行等多家银行，红山医院、迈皋桥医院等医疗设施，好又多超市迈皋桥店距项目200米，附近1公里范围内分布多家集休闲娱乐为一体的酒店会所。项目交通优势明显，地铁1号线红山站距项目100米，8路、30路、54路、64路、72路、76路、77路等多条公交线路在项目周边停靠；由和燕路向东可上长江二桥及沪宁高速，向西可上长江大桥，外出方便；南京火车站、中央门汽车站亦距离项目1.5公里，对外交通四通八达。项

3、目周边状况相识恒基东井村40号Strength——项目优势——生活配套成熟——交通优势明显——周边自然环境优美——开发公司品牌效应恒基兆业是香港知名房地产建设集团，旗下开发了众多知名的房地产项目，具有较强的品牌号召力。东井村地块SWOT分析Weakness——项目劣势——周边看相较差项目地块不临主路，处于居民区的包围之中，且周边多是看相较差的居民楼，影响了项目的档次。——商业配套档次低项目周边商业氛围不浓，且档次不高，多是一些大排档，对项目提升形象带来较大难度。——教育资源相对不足项目周边知名的中小学较少，只有燕子矶中学尚数较好的学校，而实力仍显不足，缺乏吸引力。——项目楼面地

4、价高项目楼面地价要高于周边地块楼面地价1000元/平方米以上，市场风险大。东井村地块SWOT分析Opportunity——项目机会——城中板块物业的升值保值价值城中土地资源的日益稀缺，城中物业的保值升值的价值日益彰显。——城北板块被低估城北板块的市场价值被严重低估，其价值必将会得到进一步释放。——地铁物业的升值价值项目地处地铁沿线，是名副其实的地铁物业，具有较强的升值潜力，会吸引市场的关注目光。——城北板块存在对高端物业的需求东井村地块SWOT分析Threat——项目威胁——国家宏观调控政策影响国家对房地产市场宏观调控的力度加大，房地产市场观望气氛浓厚，发展前景尚不明朗。——市

5、场潜在竞争激烈项目周边未来上市量较大，同时南京主城内中高端项目较多，潜在竞争激烈。——置业观念阻碍项目所处的城北板块在南京购房者的观念中整体层次不高，价格处于城中房地产市场的谷底，目前虽有万科红郡高端项目的出现，但板块形象及价格的提升仍有待时日。东井村地块SWOT分析S(strength)生活配套成熟交通便利自然资源丰富企业知名品牌W(weakness)周边看相较差土地成本高商业档次不高周边教育配套水平较低O(opportunity)城中板块的升值保值城北板块的升值潜力地铁物业的升值价值城北板块存在高端物业需求T(threat)国家宏观调控政策影响市场潜在竞争激烈置业观念阻碍现

6、状未来强化优势弱化劣势把握机会规避威胁东井村地块SWOT分析通过以上对项目的SWOT分析，我们可以发现项目发展存在以下难点：城中生活配套成熟区周边生活、商业、教育层次不高楼面地价决定高端价位周边看相较差的居民楼包围恒基公司品牌价值高恒基公司在南京缺乏品牌号召力城中土块资源日益稀缺城北板块价格仍处谷底矛盾地块发展难点分析如何破解项目难点？两个突破点找准市场定位走产品创新之路找到市场空白点，差异竞争在产品上下工夫，做到人无我有，人有我优Ⅱ.市场篇宏观经济分析主城区市场分析城北区域市场分析区域重点个案分析区域土地市场分析宏观篇南京市经济发展状况南京市商品房市场发展状况目前在售中高端项

7、目特点外地知名开发企业南京项目特点中观篇城市北区域市场发展状况区域市场现状区域土地市场分析微观篇个案分析区域市场总结未来发展研判市场篇2003～2007年南京市地区生产总值年增幅始终保持在15%以上，年平均增幅为15.62%，明显高于国内生产总值（年均增幅为10.6%）平均增幅。可以看出，南京市近几年经济发展速度较快，处于稳步上升的态势。南京楼市发展解读南京市经济发展状况2007年南京市商品住宅房供应量为12万套，成交量为9万套（1001万㎡），较06年增长14.95％，商品住宅房市场呈供需