同致行-刀锋行动-水榭澜湾整体营销策略195页

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1、专业+服务创造地产新价值水榭澜湾整体营销策略·同致行顾问刀锋行动我们的营销目标我们面临的环境我们的项目现状我们的营销策略我们的近期工作主要议题我们的营销目标销售目标年内1个亿销售目标——销售面积22000平方米——整体均价4530元/平米——销售金额1亿元销售目标分析：在目前项目没有面市的情况下，完成年内1个亿的销售目标压力是比较大的。尤其是别墅产品，其具有的慢热性从一定程度上决定销售的速度。理由：1、开发商快速回拢资金的需要2、我们针对项目制订了一套特殊的营销方式结论：我们相信可以圆满完成销售目标，实现别墅项目以普通住宅的速度快速消化。推广目标打造中原极

2、具代表性的财富身份象征推广目标分析：别墅作为奢侈品，其重要作用就是标榜拥有者的身份。激发客户的购买欲望，则要树立产品身份象征的地位。而其地位的树立，是从推广项目的高品质与高价值入手。结论：从项目的品质与价值入手，树立项目中原财富身份象征的形象我们面临的环境宏观政策分析如下——宏观政策分析2006年5月30日，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。从31日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。分析：国家停止对别墅用地供应，使得别墅成为稀缺资源，这对于现售及如本项目的已建将售的别墅项目来讲，都是一个强有

3、力的利好信息。宏观政策分析７月１０日，国家建设部、发改委、工商总局联合发出《进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》：房地产开发企业取得预售许可证后，应当在１０日内开始销售商品房；未取得商品房预售许可证的项目，不得非法预售商品房，也不得以认购、认筹、收取预定款等各种形式变相预售商品房；对未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改。分析：取消了惯用的认筹销售方式，对营销方式造成了一定冲击。但就目前郑州市场对于政策的执行力度而言，影响有限。且甲方如能于近日获得预售证，则可完全规避此项政策。宏观政策分析分析：由于对于停止认购的政策执行力度不明确，我司认为

4、，贸然采取认购措施仍具有一定风险。因此，我司提供两套操作思路供甲方参考。如不考虑政策风险，则可按以往的操作方式进行认购(现郑州市大部分楼盘均采用此方式)。如考虑政策风险，则可以CRM策略——客户关系管理的方式（“龙城Town豪斯俱乐部”）行认购的实际操作。别墅市场分析如下——区域别墅项目北区思念·果岭山水；普罗旺世；九郡·弘；大河龙城；水映唐庄；林湖怡墅；盈家水岸；纯翠领域；鹿港小镇；家和万世东区东方今典；中凯铂宫；青青美庐；大宇·颐园；格林度假山庄西南区帝湖·龙吟墅高新区帝苑别墅；阳光·馥园中心区建业·森林半岛郑州市别墅60%的项目分布在北区，排在第二位

5、的是东区，两区别墅约占市场的79%，因此应该重点注意这两个区的别墅动态。别墅市场分析郑州市别墅项目分布别墅项目区域分布53%26%5%11%5%北区东区西南区高新区中心区典型别墅项目信息项目名称普罗旺世盈家水岸功能分类第一居所第一居所开发商信和置业河南同洲置业有限公司建筑设计上海建言上海联筑风格欧陆、地中海意大利风情别墅占地面积1606亩118亩建筑面积9.6万6.67万容积率0.81.1绿化率35%40%物业类型联排、叠加叠加价格均价：5000元/㎡（联）3400元/㎡（叠加）均价：3600元/㎡市场最新动态最新主题语：４０万住叠加别墅（样板房实景）（１

6、５０－２００平方）最新主题语：品相——别墅收藏品评判标准普罗旺世盈家水岸别墅市场分析项目名称中凯铂宫东方今典功能分类第二居所第二居所开发商郑州中凯东兴置业河南东方置业有限公司建筑设计美国PERKINGS

7、WILL上海联筑风格欧陆、地中海古典巴洛克占地面积131亩371亩建筑面积5.37万5.6万容积率0.830、23绿化率70％60%物业类型叠加独栋、联排价格均价：6000元/㎡均价：8000元/㎡市场最新动态据悉9月份开盘最新主题语:1000万资本刚够这场游戏的入场券东方经典三期震撼登场仅５５席豪门大宅东方今典中凯铂宫典型别墅项目信息别墅市场分析别墅市场

8、分析目前，项目区域内（北区）在售项目多进入尾盘期（如：林湖怡墅，纯翠领域），且普遍产品品质与本项目存在较大差距（如：水映唐庄，盈家水岸）。一些别墅项目后期推进（如：思念·果岭山水；普罗旺世；家和万世），新的别墅项目即将入场（如：中凯铂宫）。分析：区域内现售项目大部分进入尾盘期，减少了项目区域内竞争压力。鉴于后期仍有项目即将入市和推进,避免截流项目客户，本项目应抓住时机，争取“金九银十”这一时间段开盘。客户定位分析如下——周边项目成交客户分析九郡弘成交客户构成比例5%10%18%56%7%4%教师公务员高级白领私营企业主传媒人士其他家和万世成交客户构成比例5

9、%12%12%5%6%7%53%教师公务员高级白领私营企业主医生传