2010年聊城市冠县金桂园·新城小区全程营销策划方案

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1、PART1PART2PART3项目发展战略冠县区域市场分析PART4PART5产品建议PART6项目营销推广策略PART7视觉平面设计展示宏观经济形势分析市场定位『宏观经济形势分析』冠县宏观经济形势分析2国家宏观经济政策解读1冠县区位冠县宏观经济分析冠县住宅价格分析冠县住宅供需分析国家宏观政策解读自今年1月份国务院出台“国十一条”之后，“国十条”、“新五条”、“加息”、“限购令”“预售资金监管”……国家各部委和地方高度频繁地出台了一系列房地产调控政策。从政策层面显示了政府对楼市调控楼市的坚定决心。影响：严格的土地增值税与信贷政策，将进

2、一步影响开发商的资金链；另一方面，从税费、金融、交易环节等政策的持续作用会抑制需求，增加市场的观望。房产价格将在行政手段的干预和市场季节性趋冷的影响下继续小幅回落。房地产调控政策频出关键词一：提高首付比例2010年4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010年11月3日，住建部等通知，公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；

3、二套房首付不低于50%。禁用公积金贷款投机性购房。影响：“提高首付比例”被潘石屹称为调控“核武器”，将对刚性需求的购房者产生直接的抑制作用。中经联盟秘书长陈云峰做过计算，首付每提高10%，就消灭掉20%的购房需求。他认为“此次（4月份）加上利率的影响，至少影响到30%以上的购房需求。”关键词二：非本地居民购房2010年4月17日，国务院出台政策：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。影响：抑制了当地外来人口的购买力

4、。关键词三：预售许可2010年4月20日，住房部出台规定，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。目的：加强房地产市场监管完善商品住房预售制度影响：捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为将受到严厉处罚。中国人民银行11月19日晚间发布消息，决定11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百

5、分点。这是央行本月内第二次全面提高存款准备金率，距离上一次宣布上调存款准备金率仅9天，也是央行今年以来第五次全面提高存款准备金率。央行指出，此次上调意在加强流动性管理，适度调控货币信贷投放。关键词四：存款准备金率影响：重庆中原地产副总何伟坚称，再次上调存款准备金率后，楼市观望气氛将进一步加剧，限制流动性则肯定会影响到楼市的资金来源。具体来讲就是会对市民按揭买房产生影响。因为央行本月两次上调存款准备金率，市内金融机构用于放贷的资金将减少。银行的房贷利率优惠可能会更小，银行审查按揭申请时可能也会更严格，信用记录有瑕疵的人还有可能被拒贷。加

6、息预期是指投资者通过各种经济表象及以前的经验，认为在将来的某个时期，银行的存款利息会上调。加息预期与发行央票、调高存款准备金率是央行三种收紧货币的方式。目前通货膨胀逐渐加剧，需要更多货币政策调整抑制通胀。因此，虽然提高存款准备金率的调控措施刚刚出台，但众多专家称加息预期仍然浓厚。关键词五：加息预期影响：房地产专家韩世同表示，年底如果加息到来，再加上收紧开发贷等，会迫使开发商要降价回笼资金。银行也极有可能收紧对开发商的放贷。预计今年年底或明年春天，楼价会出现实质性的松动。冠县位于山东省最西部，冀鲁豫三省交界处。交通条件十分优越，联接京九

7、、京广、京沪等铁路主干线的邯济铁路穿越县境，东距京九（聊城）40公里，西距京广（邯郸）80公里，济聊馆高速公路、329省道横穿东西，京九、京开公路纵贯南北，实现了“一个半小时上天（济南机场），五个小时下海（青岛港口）、进京（北京）”。冠县宏观经济形势分析冠县区位07—09年，GDP年平均增长率23.1%；09年较07年、08年的增长率有所放缓，但是全县GDP总量呈上升趋势。07-09年，GDP及人均GDP增长稳定07—09年，人均GDP的增长率22%，09年增速放缓，但总体呈上升趋势。资料来源：政府工作报告资料来源：政府工作报告冠县宏

8、观经济分析07-09年，固定资产投资年均增长率达33.4%07—09年，冠县固定资产投资平均增长率达33.4%，在09年GDP增长速度放缓的情况下依然保持高速增长，增长率达到35.4%。资料来源：政府工作报告07-09年