2006年上海市中信泰富朱家角项目提案

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1、都市水乡，演绎上海人的屋里厢——中信泰富朱家角项目提案上海房地产步入规整时期05-06年房产新政的相继出台（国六条）（国十五条）（165号文件）（166号文件）（171号文件）新政之后1966格局发生裂变以政府政策为导向，开发商实力为主导以产品为导向我们出路何在以客户需求为导向寻求特色化产品定位我们有什么——项目解读区位资源交通资源规划资源人文资源我们有四大资源优势——我们有区位资源优势——上海的西大门，长三角的腹心朱家角朱家角镇位于上海西郊淀山湖畔，与江苏、浙江接壤，是上海的西面门户。朱家角北连昆山，南接嘉兴，西通平望；是长三角经济带的腹心位置。我们有区位

2、资源优势——上海高档别墅聚集圈绿洲江南园、海源别墅、康桥水乡确立朱家角高档别墅聚集圈概念。70%的上海人本地消费，使这里成为上海人居住的乐园康桥水乡占地：455亩容积率：0.76物业类型：独栋、联排朱家角老镇本地块大淀湖海源别墅占地：5000亩物业类型：独栋别墅绿洲江南园占地：430亩容积率：0.17物业类型：独栋别墅我们有交通资源优势——五横两纵高速公路格局五横：沪青平高速公路、沪宁高速公路、沪杭高速公路、苏沪高速公路、浦东机场高速公路；（沪青平高速西段将于06年5月建成通车，连通朱家角与浙江省）二纵：同三高速公路（北起黑龙江同江市，南

3、至海南省三亚市）、嘉金高速公路；3条国家一级公路：318国道、外青松公路、苏虹公路；连通申苏浙皖高速公路我们有交通资源优势——低速磁悬浮A9线2011年通车本项目M朱家角站我们有规划资源优势——人口导入-1966的城市人口外迁按照规划，中心城区在未来5年内至少需要向郊区迁出150户，约500万人口，这部分人群将向新城以及新市镇转移；朱家角既是一城九镇中的重点发展城镇,也是“1966”城镇体系规划中的新市镇之一；朱家角现有镇区总人口1.8万人，按照规划，未来镇区规划6万人口，共导入人流4.2万人，（本项目人口规划1.1万)。上海中心城宝山罗店安亭新镇青浦

4、新城松江新城金山奉贤临港新城崇明新浦江城朱家角我们有规划资源优势——产业支撑-虹桥综合交通枢纽港虹桥交通枢纽港占地面积26.26平方公里；高速铁路，连接京沪、沪宁、沪杭城际，京沪高铁和沪宁、沪杭城际铁路的专用客站，日吞吐量20万人次；航空港，年吞吐量到3000万人次；机场快线（磁悬浮），连接浦东虹桥两大机场；城市轨道交通，连接虹桥机场、浦东机场、新江湾城、新客站；地面公共交通，不少于30条公共汽车线和日客运量2.5万人次的长途高速巴士站。我们有规划资源优势——产业支撑-徐泾商务区总部经济与现代服务业作为主要导向，力图打造一个国际性的商务集中区域；徐泾商务区规

5、划开发面积3765亩，建筑面积150万平方米，其中商业面积20万平方米，商务写字楼面积80万平方米；徐泾商务区的打造意味着中心城区功能的扩散趋势，该趋势为人口的郊区化扩张趋向提供了有利的产业支持。今日商务经济西进徐泾商务区虹桥商务区我们有人文资源优势——朱家角海派文化的发源地马家浜文化，崧泽文化的发源地宋代朱家角就是国家粮仓、官仓“衣被天下”，朱家角曾为江南巨镇朱家角上海瓷器的发源，曾被称为中国第一窑朱家角有着江南第一酱园的涵大隆项目解读结论——中心-虹桥-徐泾商务黄金走廊将带动区域市场的裂变市场裂变带动客户裂变，为本项目提供良好的客源导入政府舆论呼吁中低价

6、房，而市场真正的刚性需求改善型、舒适型并未爆发市场裂变客户裂变需求爆发这些客户是谁——客源定位上海未来消费走势——未来5年属于二次置业市场90年代满足基本居住需求98-02年初级改善型居住成为主流03-05年投资消费成为市场主流06-10年二次置业、居住多功能要求成为主流项目客源导入条件——交通支撑轨道：低速磁悬浮9号线（长住型客户导入）道路：沪青平公路、沪杭高速、沪宁高速。（有车群体的导入）居住环境支撑生态条件：大淀湖人文景观：朱家角老镇居住档次：高档别墅围绕。导入客源客户是谁-客源定位具有本土文化的上海城市中产阶级客户是谁-客源特征主力年龄35-50岁之

7、间（经济实力最强）有房有车的城市中产者二次置业，寻求生活品质的升华（追求居住舒适性）单身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新上海人中学3口之家单身丁客三代同堂中大学3口之家丁客家庭儿女立家三代同堂二老空巢中产型经济型富裕型富贵型富豪型——300—100—30以上万元/年30—10万元/年10万元以下新新人类（22-25岁）都市新锐（26-40岁）品质家庭（41-50岁）健康养老（50-60岁以上）易居客户分类模型目标群体客户是谁-客源特征客户是谁-客源构成——60%上海西区的二次置业客15%华侨叶落归根客25%青浦区域客及周边外地客这些客户到底需要什么客户需求生

8、态环境的追求本土文化的情结居住品质的提升满足家庭全龄