房产交易知识与实战经典案例

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1、房产交易知识与实战经典案例——培训师：雷丽莲个人简历雷丽莲：孟氏房产交易中心经理、高级培训师；自2001年3月份至今，八年专职从事房产交易、代办、后续手续，曾亲手为5000名以上客户服务，被广大客户和业内人士尊称为“百合交易员”。一、业务知识二、二手房交易及按揭流程三、实战技巧四、房地产交易常见问题课程大纲一、业务知识1、什么叫公房？单位集资的房产卖给职工、单位分给职工的享受国家福利、产权性质属于划拔绝大部份是公房。公房：统建房、解困房、经济适用房、福利房、解危安置房、房改房、住改房。1.1、买卖双方费用卖方：个人所得税(保证金)1.5%营业税及税加税5.55%印花税0.05%(免)交易手续费

2、3元/m2中介费1.5%代办费200元买方：契税1.5%(注:购买1-90平方免交，91-144平方缴交0.5%)土地出让金1%印花税0.05%(免)交易手续费3元/m2权属变更登记费130元印花税票5元/本中介费1%代办费200元按揭费用：代办费：400元评估费0.4%抵押登记费190元2、什么叫解困房（经济适用房）？解困房是市政府为了解决广大职工，特别是住房困难户和无房户的居住问题，由市住宅办统一协调、建设一批廉价住房出售给上述照顾对象，简称解困房。松柏小区、康乐新村、金尚小区、金鸡亭小和前埔小区的部份住房为市政解困房的主要房源。3、什么叫拆迁安置房？市政府为了征用土地将其收回的房产，而安

3、置到某个地方的房产。如：嘉景花园、嘉城花园、绿苑小区（海沧）部份房产。3.1、买卖双方费用卖方：个人所得税(保证金)1.5%营业税及税加税5.55%印花税0.05%(免)交易手续费3元/m2中介费1.5%代办费200元买方：契税1.5%(注:购买1-90平方缴免交，91-144平方缴交0.5%)土地出让金4%印花税0.05%(免)交易手续费3元/m2权属变更登记费130元印花税票5元/本中介费1%代办费200元按揭费用：代办费400元评估费0.4%抵押登记费190元4、个人所得税（保证金）的减免规定出售商品房价格低于原购房价格；公房是第一套出售的已购公有住房的免征个人所得税；单位售房不征收个人

4、所得税；产权证出证时间满2年以个人为单位第一套出售时可免。（2008.11.1-2009.12.31收件日期为准）针对普通及高档住宅5、营业税及附加税的减免规定针对(1-144平方以内)住宅:产权证出证时间或完税凭证满2年的情况下免征；未满2年按增值部份缴交。（2009.1.1-2009.12.31收件日期为准）b)高档住宅：产权证出证时间或完税凭证未满2年的全额征收；满2年按增值部分缴交。（2009.1.1-2009.12.31收件日期为准）房改房、住改房免征；土地用途与房屋用途是商业的不增值的情况下免征营业税及附加税；6、契税减免规定1、个人购买90平方米以下商品房（含二手住房），1.5%

5、契税全免。（不管个人名下几套）2、个人首次购买91-144平方米商品房（含二手住房）1.5%契税免1%。3、如果是名下还有商品房或二手房再买91-144平方米的住宅都要缴交1.5%契税，而且不能退。7、什么叫商品房？直接向开发商购买的房产或第二次出售的房产都叫商品房。出让性质的房产一定是商品房。8、商品房的种类普通住宅高档住宅商业用房8.1、普通/高档住宅买卖双方费用卖方：个人所得税(保证金)1.5%营业税及税加税5.55%印花税0.05%（免）交易手续费3元/m2中介费1.5%代办费200元买方：契税1.5%(注:购买1-90平方免交，91-144平方缴交0.5%)(144平方米以上3%)印

6、花税0.05%（免）交易手续费3元/m2权属变更登记费130元印花税票5元/本中介费1%代办费200元按揭费用：代办费400元评估费0.4%抵押登记费190元8.2、高档住宅别墅、度假村、单套面积在144平方米以上、单套成交价格在（9600*1.44倍）=13824）以上、建筑容积率在1.0以下(建筑面积÷分推面积=容积率)8.3、商业用房买卖双方费用卖方：个人所得税(保证金)1.5%营业税及税加税5.55%增值部份缴交土地增值税0.5%印花税0.05%交易手续费(车库7元/m2)(商场/店面10元/m2)(写字楼6元/m2)中介费1.5%代办费200元买方：契税3%印花税0.05%交易手续费

7、(车库7元/m2)(商场/店面10元/m2)(写字楼6元/m2)权属变更登记费600元印花税票5元/本中介费1%代办费200元按揭费用：代办费400元、评估费0.4%、抵押登记费660元包括写字楼、车库/车位、商场、店面8.4商业用房土地增值税减免规定1、满5年全免；（产权证出证时间或完税凭证时间）2、未满3年全额征收；3、满3年未满5年减半。注：单位土地增值税按增值部份30%征收9、提取住房公积