试论房地产业税收规避的对策

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1、试论房地产业税收规避的对策摘要：房地产业是我国国民经济发展中的基础产业和支柱产业，不仅以其自身发展直接促进经济增长，还能有效地带动相关联的上游与下游产业群发展，拉动经济增长。与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产业的发展却没有带来房地产税收的相对量增长，由利润“巨人”变成为纳税“矮子”，其中税收规避是房地产业税收流失的重要原因之一。文章基于房地产业税收规避视角，对房地产业税收规避的含义进行分析，指出其是行为形式合法性、实质违法性的行为,必须加以规制，并结合目前房地产也税收规避的主要方法提出了相应的对策。关键词：房地产业税收规避对策中

2、图分类号：F810.42文献标识码：A文章编号：1004-4914(2014)10-095-02房地产业是国民经济的重要产业部门，并随着工业化的逐步完成，成长为支柱产业。然而，在媒体所做的关于当前国内暴利行业的调查结果显示,房地产业以其无人能敌的利润连续几年高居榜首。这种超额盈利空间的形成，除了与政府提供的土地成本、投机操作的价格机制等因素有关外，税收规避是累积利润的重要原因之一。因此，对房地产业税收规避的法律对策研究显得尤为迫切而必要。一、我国房地产业的主要税种房地产稅收是以房屋和土地为课稅客体的稅收体系。目前，我国对房地产业税

3、收主要涉及以下税种：1•房地产取得阶段主要有：印花税、契稅、耕地占用税。2•房地产转让阶段主要有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、企业所得税、土地增值税。3•房地产保有阶段主要有：房产稅和城市房地产稅、城镇土地使用税和外商投资企业土地使用费。二、房地产业税收规避的含义目前学界和国际组织大部分认为税收规避，是指不正当避税。国际财政文献局(IBFD)在1988年版《国际税收词汇》中将税收规避界定为：'‘在税收中，税收规避(avoidance)是一个用来描述纳税人为减轻其纳稅义务所作的法律上的安排。该用语通常含有贬义，如

4、用来阐明纳税人利用税法的漏洞、模糊、不规范或是其他缺陷，对个人或商业事务进行人为的安排，以实现规避税收的目的。”{1}日本和我国台湾地区稅法学者也大多明确认为税收规避是滥用法律以谋求不正当减轻租税负担的行为。如日本学者金子宏谓：““稅收规避是指利用私法上的选择可能性，在不具备私人交易固有意义上的合理理由的情况下，而选择非通常使用的法律形式。一方面实现了企图实现的经济目的或经济后果，另一方面却免予满足对应于通常使用的法律形式的课税要素，以减少税负或者排除税负。”这一观点认为税收规避是形式合法但实质违法的行为，将税收规避与节税以及偷逃

5、税行为截然分开。房地产业税收规避即房地产业纳税人利用税法的漏洞、模糊、不规范或是其他缺陷，对个人或商业事务进行人为的安排，以实现规避税收的目的。在我国现行税制框架内，房地产业理论所得所需负担的综合稅率最高可达61.48%。也就说，房地产企业如果依法纳稅，就不可能成为利润最高的暴利行业。三、我国房地产业税收规避的主要方法1•利用成本膨胀法避税。成本膨胀避税法是指为使成本值最大化从而减少应纳税所得额，房地产企业在核算成本时通过各种非违法的手段调整或加大成本费用，从而减少应纳稅额，最终达到降低税负的避税方法。房地产企业利用成本膨胀法主要

6、可以规避企业所得税和土地增值税。这种规避税收的方法在房地产企业运用相当普遍，据数据显示，一般成本膨胀率都在10%〜15%之间，更有甚者达到20%〜30%。2.通过两次销售房地产避税。房地产销售所负担的税种主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售的价格，就有可能存在实施税收规避的空间，通过降低房地产的增值率，使房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。有的房地产企业在简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产来进行

7、税收规避。3•转让定价避税。转让定价是关联交易规避税收最主要的方式，也是关联交易进行税收规避的核心问题。具体表现为：(1)收入与费用的转让定价。如采用集团战略，利用关联关系承包或分包工程，如建设、装饰、建材、绿化和物业等，加大建筑安装成本，虚加工作量，减少或转移利润。(2)转移利息负担。有些资金比较宽裕或货款来源较畅的企业，由于其稅负相对较重，往往采用无偿借款或支付预付款的方式给其关联企业使用。这样，这部分资金所支付的利息全部由提供资金的企业负担，增加了成本，减少了所得税负。4•利用现行税收政策的优惠进行税收规避。我国税法规定以不

8、动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；在投资后转让其股权也不征营业税。有的房地产开发企业利用该规定规避其应缴纳的营业税。如房地产公司事先成立了一个全资子公司，并将待售房产投入到该子公司，当出售房产时，将该子公司的