房地产行业2019年度投资策略：静待柳暗花明

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1、目录一、2018年房地产行业回顾3（一）行业基本面：政策引导下冲高回落31、销售：先扬后抑，三四线城市成主要博弈点32、投资：房企拿地补库存带动投资高位趋稳43、资金：前紧后松，融资与回款均有改善5（二）板块业绩与估值：业绩向好，估值低位71、销售与业绩双双向好，营运能力有所提升72、净负债率小幅提升，短期偿债能力无忧10（三）政策思路：保持稳健，“房住不炒”“因城施策”成为关键词12二、2019年房地产行业展望14（一）行业基本面：下行是大概率事件，但不必过分悲观141、销售：三四线或仍将具备韧性，一线调控难言放松14（1）基于年龄结构及对应户主率的

2、住房需求测算14（2）基于需求分拆的修正M-W模型的测算18（3）三四线还是一二线？242、投资：增速缓慢下滑31（1）土地成交仍具韧性31（2）棚改对投资的支撑32（3）统计口径改变的影响32（二）上市公司业绩与估值：估值仍处低位，一线房企业绩无忧37（三）政策核心：稳字当头，长效机制41三、投资建议43四、风险提示44插图目录45表格目录46一、2018年房地产行业回顾（一）行业基本面：政策引导下冲高回落1、销售：先扬后抑，三四线城市成主要博弈点按照过往的规律，我国房地产市场的小周期一般为3年，因此去年此时市场普遍对今年的销售预期较为悲观。然而，2

3、018年商品房销售却呈现出明显的先扬后抑态势：上半年，商品房销售面积在去年高基数的基础上，出乎市场意料的仍然继续保持了正增速，而增速在年初回落之后一度冲高到7月的4.2%才再次回落。回顾其中原因，我们发现政策的引导可认为是其中最大的推手。自2016年10月开始的一二线城市房地产全面调控，导致2017年销售面积同比增速从高位不断下滑。而2018年伊始，一方面部分二线城市变相放松了限购，放宽落户门槛限制，开始“抢人大战”，推升了购房需求；另一方面新增PSL投放大幅放量，棚改货币化安置轰轰烈烈，三四线城市房价大幅上涨，也引领了三四线商品房的火爆销售。这两个因

4、素共同导致了2018年上半年销售面积和销售金额增速同步上升的量价齐升的火热局面。实际上，纵观2018全年，一线城市的房地产市场表现极为平淡，而三四线城市则成为主要博弈点，据克而瑞统计，2016年以来，4个一线城市商品房成交面积比重从5%以上降至2017年底的2.5%，规模减半；32个二线城市商品房成交面积比重则从36%降至30.1%；其余600余个三四线城市成交面积比重则从60%上升至67.4%的历史高位。然而，行业的火热也再次带来了调控政策的收紧。年中之后政策转向，先是6月底国开行传出棚改货币化收紧的消息，而后住房和城乡建设部等七部门联合开展治理房地

5、产市场乱象专项行动，之后深圳开始出台限售政策，最后，7月31日召开的政治局会议表态“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”。一系列政策的打压效果立竿见影，7月之后，商品房销售面积增速开始连续回落，且9、10两个月已连续两月单月同比负增速，而商品房销售均价也开始连续环比回落，调控成效初步显现。图1：房地产销售面积与销售金额累计同比图2：销售均价已经连续两月环比回落%%%%%%%%2004-122006-062007-122009-062010-122012-062013-122015-062016-122018-06%160%14012010

6、0806040200-20-40%销售面积累计同比销售额累计同比90008800860084008200800078007600740072007000当月销售均价（元/平）销售面积当月同比销售面积当月环比2017-112018-012018-032018-052018-072018-0960%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%资料来源：国家统计局，资料来源：国家统计局，图3：分区域销售面积累计同比增速图4：分区域销售金额累计同比增速8.70%8.60%东部地区中部地区西部地区东北地区-4.70%-4.7

7、0%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%30%25%20%15%10%5%0%26.00%21.10%5.40%7.20%东部地区中部地区西部地区东北地区资料来源：国家统计局，资料来源：国家统计局，图5：分都市圈销售面积累计同比增速图6：年初PSL新增投放大幅放量80%京津冀江浙沪珠三角中原都市圈川渝都市圈300%10,000250%8,000200%150%6,000100%4,00050%0%2,000-50%0-10012,000PSL新增投放：累计值累计同比350%60%40%20%2014-112015-012015-03

8、2015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-