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1、第4卷第12期广州大学学报(社会科学版)Vol.4No.122005年12月JournalofGuangzhouUniversity(SocialScienceEdition)Dec.2005提高土地收购储备资金利用效率的途径探讨121曾玉敏,庞永师,罗福周(1.西安建筑科技大学管理学院,陕西西安710055;2.广州大学经济与管理学院,广东广州510006)摘要:土地资金的良性循环是顺利实施城市土地收购储备制度的必要保障。文章通过对城市土地收购储备资金利用效率的现状分析,指出了现有土地资金循环体系的缺陷以及造成缺陷深层次的原因,从资金的
2、流入、流出以及外部环境等方面提出了提高城市土地储备资金利用效率的对策。关键词:土地收购储备;资金;良性循环体系;对策中图分类号:F213文献标识码:A文章编号:1671-394X(2005)12-0056-04运行是靠政府拨付少量启动资金和划拨少量土地给一、问题的提出土地储备中心,土地储备中心利用启动资金和划拨的土地抵押的贷款进行首批次的收购土地,将收购随着我国城市土地收购储备制度在全国各大中的土地抵押给商业银行以获得开发储备的资金并保小城市的开展,土地收购储备机构都不约而同地感证“净地”出让,然后将拆迁开发完成了并结清土地受到了单靠政府
3、拨付的启动资金、银行贷款、土地出的债务问题的“净地”根据土地利用总体计划和城让收益等资金来源,从时间上甚至从数量上都难以市发展规划进行储备或出让,出让得到土地出让金平衡用来周转购买、开发、储备土地供求计划中的土支付银行贷款的本息后,余下的土地出让收益交给地所需资金。因此,提高城市土地收购储备资金的政府,政府再把土地收益的一部分重新拨付给土地利用效率,对实现政府调控土地市场的这一社会政储备机构,这样又进行下一轮收购储备土地。这种治经济目标是非常必要的。资金循环的现状,如图1所示。二、城市土地收购储备资金运行现状(一)国外土地收购储备资金运行
4、的现状在西方国家主要是通过土地资金循环体系的运行,获得期限长、规模大、融资成本低、针对性强、来图1我国土地收购储备资金的运行程序源稳定的土地收购储备资金。土地资金的循环主要是依靠比较成熟的、完善的证券市场管理和监督制在这样的资金循环条件下,由于政府提供的仅度来实现。其主要是运用土地投资形态,建立土地是少量的启动资金,而收购储备所需的大量巨额资基金、发行市政建设债券等来拓宽自己的融资渠道。金都是由土地抵押给银行进行贷款而得到的,这种(二)我国土地收购储备资金运行体系的现状单一渠道的资金来源存在多方面的缺陷。第一,资当前我国绝大部分城市的土地
5、储备机构的资金金来源渠道单一,增加了土地收购资金运作的风险,收稿日期:2005-05-11作者简介:曾玉敏(1980-),女,重庆人,西安建筑科技大学硕士研究生,从事建筑经济与管理研究;庞永师(1955-),男,河北宣化人,广州大学教授,从事建筑经济与项目管理研究。第12期曾玉敏等:提高土地收购储备资金利用效率的途径探讨·57·造成了资本结构财务方面的高风险,由于商业银行的大量流失,使土地收购储备资金循环体系的资金贷款的短期性和高利率,与收购储备资金运用存在流入量大大减少,破坏了资金的良性循环。时间、期限上不匹配;市场利率变动、资金不到位
6、与(三)用地规划不科学归还贷款风险始终伴随着收购储备的运行过程;第土地收购储备是以城市发展规划和土地用地总二,资金数量有限使储备中心无法收购足量的土地,计划为基础来制定收购土地的数量、地域、区位的。无法垄断一级土地市场,调控二、三级房地产市场,现阶段,各地的城市发展规划和土地用地总计划的实现国家通过土地储备中心对土地市场的宏观调控制定不尽科学、合理,有的地区即使制定了规划也并的目的;第三,收购土地整理过程牵涉到政府及多个没有严格执行来引导城市发展,具有较大的盲目性相关部门协调,时间周期无法控制,以及规划条件的和随意性,导致收购储备的土地在
7、储备出让过程中不确定性导致储备土地变现及土地再开发预期风险区域不合理,不符合土地市场需要,或是形成积压,大等;第四,土地市场供求的变动性,使得土地储备或储备数量不合理。而当前的资金大多都是银行贷规模、贷款规模和还贷周期与土地市场需求的不确款,土地的积压将形成巨额的资金利息负担,造成资定性,造成收购土地重新闲置和无力偿还贷款的风金不能高效流动,最终资金在财务上形成了高负债险。这些缺陷带来了资金运行链紧张,一旦其中一率的资本结构,构成了高风险的资金循环体系。期的贷款归还不上就可能造成整个资金链的全盘崩溃。因此,探索如何使城市土地收购储备资金良
8、性四、提高城市土地收购储备循环的道路,就成了刻不容缓的问题。资金利用效率的对策探讨三、现行城市土地收购储备资金要提高土地收购储备资金的利用效率,就必须运行缺陷的原因分析从扩大融资渠道的途径、控
