浅谈土地收购储备的资金管理

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1、讨论与建议DISCUSSIoN^NDSUGGESTIoN浅谈土地收购储备的资金管理黄惠珍(乎潭县国土资源局，福建省福州3504∞)摘要：通过对平潭综合实验区的调研，文章探讨了土地收购储备资金管理方法。关键词：土地收购储备城市土地中图分类号：F301文献标志码：A文章编号：1674—3024(2012)05—98一031土地收购储备资金管理现状1．1土地收购储备资金筹集的途径综合福建平潭县情况，目前土地收购储备基金筹集主要有以下儿种渠道：财政预算安排周转金或实行贷款贴息；从金融机构贷款；向划拨用地单位预收征地拆迁补偿费用；从土地净收益分配转入部分。

2、1．2土地开发成本开支范围(1)征地及审批费用。征地及审批费用主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、附属物补偿费、征地管理费、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、拆迁补偿费、勘测定界费、土地登记费、耕地占用税、新菜地开发建设基金。其中土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费按照《福建省实施<土地管理法>办法》第三十四条的规定．征用农民集体土地应当给予补偿，具体补偿标准是根据土地被征用的前三年平均年产值乘以补偿倍数确定；附属物补偿费根据不同种类，按各市、县规定的标准予以补偿；新增建设用地有偿使用费按财政部、国土资源部《新增建设用地有偿使用费收缴使

3、用管理办法》(财综字【19991117号)规定的标准执行；其他各种税费按国家有关标准。(2)收购土地费用。一是收购划拨土地使用权的补偿费用，其做法分为两种情况。一是按原土地使用权人取得该宗土地和开发的成本投人来计算补偿费用。划拨土地的成本由基础设施配套费、土地开发费、其他费用组成，不含土地出让金；部分特殊情况是将土地收益的一部分留给原划拨用地单位，用于安排职工。二是收购出让土地使用权，一般隋况下包括宗地开发成本和土地使用权人使用该宗地剩余年限的土地出让金。出让土地成本构成包括：出让金，即围家作为土地所有者向受让者收取的一定年限的98建筑建材装饰土

4、地使用费中纯收人部分；基础设施配套费，指政府用于城市基础设施建设已投人和近期预期投入的费用部分；土地开发费，指宗地内的通平费用和宗地外的通平费用；其他费用，如管理费、利息和利润等。(3)地J：建筑物补偿费。地上建筑物的补偿不应包含在土地收购价格中，应另外单独计算，其补偿标准按照房屋拆迁补偿条例执行。(4)土地开发机构、人员、公用费用及专项经费。一种是土地收购储备机构工作人员经费是全额预算管理的事业单位，每年财政预算安排经费，同时从土地收益中安排一定比例的业务费作为土地收购储备的工作经费。一种是土地收购储备机构工作人员经费自收自支，经费全部来源于土

5、地收益中安排一定比例的费用作为土地收购储备的人员经费、公用费用和专项经费等工作经费。(5)土地招标、拍卖费用。土地招标拍卖过程中发生的费用主要有公告费、资料费、场地租金、佣金及地籍测绘、权属调查、土地评估费用。其中，公告费、资料费、场地租金、佣金等是不确定的，所以只能按实际发生的费用计入成本。地籍测绘、权属调查、土地评估费按地籍测绘、土地评估等有关收费标准计人成本。(6)其他费用，如支付贷款利息等。1．3翻扭用地供地成本划拨用地的土地开发成本与有偿使用的土地开发成本是一样的，如果划拨用地不按成本供地，将会导致划拨用地的土地开发成本无法收回，政府土

6、地资产的完整性无法得到体现。划拨用地单位一般是政府投资，土地收人也是政府收人，如按减免，导致政府实际投资反映的不完整，以及划拨用地单位土地资产反映的价格不真实。由于各地土地开发成本的差异，划拨用地供地成本也不一样，如驻马店市划拨用地的成本约为8万元／亩，而安阳市东区2们2年第5期划拨用地供地成本为87万元，亩。根据六市调研情况，土地储备统一开发后．划拨供地的成本应由征地补偿拆迁费用、代缴费税、土地开发成本、垫付资金利息四项组成。1。4±地净收益的分互收购储备的土地出让后，获得的净收益的分配是一个涉及嗣家、地方利益的较复杂的工作。同时，因各市开展收

7、购储备工作起步较晚。土地净收益的分配上还未形成规范性办法。如洛阳市等还没有土地净收益．信阳市的做法是收购储备的土地出让后，获得的净收益上交省20％后，剩余的80％应拿出50％返还给储备中心作为滚动资金，用于土地的收购储备，剩余的50％上缴金库。因此，我们认为应尽快f{{台关于土地净收益分配的管理办法，规范土地收益分配，保证±地收赡储备工作的顺利开展。1．5土地开发成本管理问题土地开发从征地丁作开始，每项支出都要有法律或政策依据。首先要搞好收购计划和供地计划的编制工作；其次要搞好项目可行性研究报告和项目各项预算的编制工作；再次是严格按法规、政策、项

8、日预算等把好支出关。(1)征地费用。严格按照《福建省实施<土地管理法>办法》及有关税费政策办理。(2)收购费用。第一。地上建筑物补偿按评