集体经营性建设用地入市的问题及出路

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1、集体经营性建设用地入市的问题及出路摘要：随着城市化进程的推进，集体经营性建设用地入市也不断深入。集体经营性建设用地一方面因承载着集体经济发展和集体成员生存保障的重任而不能完全自由入市，另一方面又因土地资源的稀缺而不得不实现其市场化的自由流转。在集体经营性建设用地入市的过程中，贯彻“同地同权”政策时，应注意到“同地异权”的正当性；统筹城乡发展时，应注意不同规划区发展的差异并予以均衡；保障私权行使时，应注意公权的合理规制。关键词：集体经营性建设用地；入市；出路中图分类号：F321.1文献标识码：A文章编号:2095-8153(2016)

2、01-0065-05集体经营性建设用地，指集体所有的用于非农建设的经营性用地。其特征如下：从所有权上看，它属于集体，与属国家所有的城市建设用地不同；从使用权上看，它属于集体，与包产到户的土地承包经营权和按户申请的宅基地使用权不同；从用途上看，它用于非农建设，与农业用地(包括农业建设用地)和未利用地不同；从类型上看，现行法律规定了宅基地、乡镇企业建设用地、集体公共设施及公益事业建设用地等四种类型。需要注意的是，对集体建设用地的判集体经营性建设用地入市的问题及出路摘要：随着城市化进程的推进，集体经营性建设用地入市也不断深入。集体经营性建

3、设用地一方面因承载着集体经济发展和集体成员生存保障的重任而不能完全自由入市，另一方面又因土地资源的稀缺而不得不实现其市场化的自由流转。在集体经营性建设用地入市的过程中，贯彻“同地同权”政策时，应注意到“同地异权”的正当性；统筹城乡发展时，应注意不同规划区发展的差异并予以均衡；保障私权行使时，应注意公权的合理规制。关键词：集体经营性建设用地；入市；出路中图分类号：F321.1文献标识码：A文章编号:2095-8153(2016)01-0065-05集体经营性建设用地，指集体所有的用于非农建设的经营性用地。其特征如下：从所有权上看，它属

4、于集体，与属国家所有的城市建设用地不同；从使用权上看，它属于集体，与包产到户的土地承包经营权和按户申请的宅基地使用权不同；从用途上看，它用于非农建设，与农业用地(包括农业建设用地)和未利用地不同；从类型上看，现行法律规定了宅基地、乡镇企业建设用地、集体公共设施及公益事业建设用地等四种类型。需要注意的是，对集体建设用地的判定主要是基于其用途，鉴于集体特定土地的用途并非一成不变，故集体建设用地也非固定的，在存量集体建设用地的基础上，它会发生减少或增加。所谓存量集体建设用地，指现存用于兴办乡镇企业、建设村民住宅及乡（镇）村公共设施和公益事

5、业的集体土地，但这个存量在一定条件下会发生变化：其一，在符合征收条件下被征为国有或将建设用地退为农用地，集体建设用地总量会减少；其二，在符合土地利用规划及相关审批制度下，集体的部分农用地或未利用地转化为建设用地，集体建设用地总量会增加；其三，集体建设用地总量保持不变，但基于各地经济发展的不同，存在不同地区间建设用地使用权的流转，一地建设用地变为农用地的同时，另一地等量的农用地变为建设用地。当然，各种违法转用也会对集体建设用地使用量产生影响。由此，动态来看，集体建设用地的范围及认定不是固定的，它处于变动中，与集体农用地、未利用地以及国

6、有建设用地不断相互转化。本文所谈的“集体经营性建设用地入市”，有两层意思。其一，根据土地管理法，农村建设用地的分类中具有经营性的只有乡镇企业用地，公共设施和公益事业用地属公益性用地，村民住宅用地虽不是公益性用地，但具有一定的社会保障性质，也不属于集体经营性建设用地，但随着经济的发展，农村集体经营性建设用地将包括但不限于乡镇企业用地。其二，入市的是集体经营性建设用地使用权，而非集体经营性建设用地所有权。我国是社会主义国家，土地作为十分重要的生产资料只能由国家和集体所有，在我国土地所有权的流转方式也仅限于国家通过征收拥有原属集体的土地。

7、虽不同农民集体间土地的互换在现实中是存在的，但现行法律并未予以规定且现实中也不常见[l]o鉴于土地所有权的流转现实中并不常见，且需行政行为干预，非市场行为，故本文集体建设用地流转指的是集体建设用地使用权的流转。其次本文所谓“入市”指的是集体经营性建设用地的初次流转。根据权利流转的转出方是土地所有权人还是使用权人，集体建设用地使用权的流转可分为初次流转以及再次流转。初次流转由作为集体建设用地所有人的集体设定并转出建设用地使用权，其形成的是集体建设用地使用权流转的一级市场；再次流转的转出方为建设用地使用权人，形成的是集体建设用地使用权流

8、转的二级市场。一、“同地同权”政策下“同地异权”的现状及正当性十七届三中全会提出：“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权。”中共十八届三中全会再