房地产行业：需求向好，供给稳定，静待政策结构化宽松

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1、CONTENTS01

2、商品房“去库存”效果显著02

3、行业需求向好，有效需求待释放03

4、供给稳定，新一轮供给侧改革开启04

5、政策调控深化，静待结构化宽松05

6、投资建议及重点推荐标的商品房去库存效果显著Chinagalaxysecurities1234501

7、商品房去库存效果显著Chinagalaxysecurities1.1商品房去库存效果显著，住宅用地去库存能力强商品房去库存效果显著Chinagalaxysecurities12345n狭义库存角度，受益于高位成交的延续及新增供应的滞后，2018年以来全国商品房待售面积延续了2017年以来逐月改善态势，1-11月绝对值保持连续负增长，1

8、1月末全国商品房待售面积5.26亿平米。行业持续低库存，商品房去库存效果显著。n从广义库存的角度，累加1998至2018年11月历年住宅新开工面积与住宅销售面积的差额，估算出2018年10月末广义库存面积约为26亿平，较2017年末增长9822万平，以2017成交面积为基准的去化周期约为1.8年，延续2017年的下降趋势。目前库存仍处于底部区间。n我国商品房去库存约需3.7年；分类型看，住宅去化周期1.8年，办公楼6.8年，商业用地10.8年，其他性质用地24.4年。商品房狭义库存（商品房待售面积）及同比各类型房屋去库存年数统计80,00070,00060,00050,00040,00030

9、,00020,00010,000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018年1-11月0商品房待售面积待售同比资料来源：中国银河证券研究院整理50.0040.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.0024.7510.916.893.741.81合计住宅办公楼商业其他CHINAGALAXYSECURITIES4/29行业需求向好，有效需求待释放Chinagalaxysecurities1234502

10、行业需求向好，有效需求待释放Chinagalaxysecurit

11、ies2.1行业长期真实需求旺盛行业需求向好，有效需求待释放Chinagalaxysecurities12345n真实需求测算方法一：假定（1）2018-2025年每年出生人口为1600万人，且全部为城镇住房需求（2）按人均住房面积33.5平米测算（非农户籍口径和常住口径下人均住宅面积均值），我国每年新增需求约5.35亿平米。n真实需求测算方法二：参考曾国安《中国城市住房供给与需求的初步测算》（2010），假定常住口径下城镇化率每年提升1.35，即每年新增城镇常住人口1400万人，按33.5平米/人计算，2018-2025年每年新增住房需求约4.7亿平米。30002500200015001

12、0005000259.08.0207.06.0155.0104.03.052.01.01978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014201600.07058.5605040302010197819801982198419861988199019921994199619982000200220042006200820102012201420160出生人口（万人）出生率‰资料来源：中国银河证券研究院整理城镇常住人口（亿人）常住人口城镇化率（）（右）户籍人口城镇化率（）（

13、右）2.1行业有效需求仍有待进一步提高行业需求向好，有效需求待释放Chinagalaxysecurities12345n虽然行业长期真实需求旺盛，但是过高的房价收入比影响了有效需求的形成和释放排名城市房价收入比同比增幅排名城市房价收入比同比增幅1深圳31.7-2%21宁波8.812%2三亚25.326%22成都8.824%3厦门24.530%23青岛8.723%4北京21.425%24大连8.53%5上海17.111%25南宁85%6天津15.530%26哈尔滨7.616%7南京1414%27兰州7.66%8广州13.724%28南昌7.4-3%9福州13.729%29无锡7.421%10

14、杭州1321%30西安7.318%11海口12.122%31长春7.17%12武汉10.826%32昆明7.110%13石家庄10.526%33重庆7.118%14合肥10.413%34贵阳711%15郑州10.120%35西宁6.88%16太原9.713%36沈阳6.610%17济南9.632%37长沙6.225%18惠州9.415%38乌鲁木齐5.8-2%19温州9.3-9%39银川5.12%20苏州95