XXX城中村改造政策研究文件.doc

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1、金水区城中村改造政策研究一、金水区城中村改造的背景（一）城中村的内涵1、城中村城中村，又称都市村庄，是指已经纳入城市总体规划建设范围内，农业用地很少或已经没有，居民职业结构与生存方式的主要指标基本或者已经完成向城市社区转型，但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征，建立在集体性质土地上习惯上仍称为“村”的社区聚落。2、城中村的特征29城中村与周边城市地区相比，其特征主要有：（1）用地特征。城中村土地属于集体所有制土地，基本以农村居民宅基地为主、建设用地为辅，农用土地不断减少以至消失，成熟的城中村已经没有农用土地。（2）景观特征。建筑

2、物以村民家庭住宅楼为主，缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率很高，违章建筑和私搭乱建多，城市基础配套设施缺乏，缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。（3）社会特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口职业构成复杂，外来人口居多，本地居民和外来人口文化素质普遍不高，社会治安难度大，本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会。（4）经济特征。城中村村民主要的经济来源是村集体经济分红、出租房屋收入以及小规模的商业、餐饮业，外来人口以居住为主，部分在本村从事经营，非正式经济是城中村赖以兴盛的体制外经济。3、城中村的分类从不同的角度，城中

3、村可分为不同的类型：（1）根据具有的比较优势，城中村大致可以分为地理区位优越型、集体经济实力较强型和土地资源充足型三类；（2）根据与城市的距离和相交接的形态特征，城中村可以分为处于繁华市区的城中村、处于市区周边的城中村和处于远郊的城郊村三类；（3）根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素，城中村可以分为成熟(典型)城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。（二）国内城中村改造概况城中村是我国城市化进程中特有的现象，其成因是中国城乡二元户籍制度、城乡二元土地所有和管理制度、城乡二元社会保障制度、城乡二元就业制度、城乡二元行政管理制度、城乡二元

4、经济体制与城镇化发展不相适合，一部分传统农村地区由于接近于城镇地区而又滞后于城市化发展，被城市建成区包围、半包围而成为“孤岛”，未完成城市化转型而成为特殊地区。改革开放后，随着城市化的发展，我国的城中村现象开始出现。进入20世纪90年代，随着城市化进程加速发展，城市用地急剧膨胀，城市发展需要通过征收周边农村土地获得扩展空间，农村土地逐步被蚕食，一部分29实行集体所有制、农村经营体制的村落被城市建设用地包围，城中村大量出现。到20世纪90年代中后期，城中村便已成为我国城市化进程中的普遍现象，随之产生的社会、经济、环境等方面的问题也日益成为影

5、响我国城市发展的痼疾。城中村改造，成为国内所有城市在城市化中面临的共同问题，越是大中型城市，面临的城中村改造问题越紧迫，改造任务越大。我国各地在城中村改造中，逐步探索出了一些成功模式。根据城中村改造中所涉及的政府作用、改造形式、改造主体、筹资方式、拆迁补偿方式、土地权属变更、管理体制变更等要素的不同组合，这些模式主要可以分为：(1)珠海模式。由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。房地产商为改造的主体；政府通过公开招标引入开发商完成改造工作；改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设安置房和商品房；拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅。（2）广

6、州模式。由政府引导村民自行改造开发城中村的模式。村集体和村民为改造的主体，城中村自行改造开发，区财政拿出一部分配套资金，不允许房地产商介入；改造方式为重建、改建与综合整治相结合；拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。（3）杭州模式。由政府统筹改造城中村的模式。区政府为改造主体，由政府招标建筑公司建设农转居多层公寓；拆迁补偿方式为原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建多层公寓；资金来源为在区级财政帐户中专门安排,“区内调控、自求平衡、包干使用”29。（4）深圳模式。由政府引导、市场主导、多主体开发的模式。改造主体为房地产商、城中村集体以及二

7、者的结合；改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民，政府在财政上进行支持；改造方式为重建、改建与综合整治相结合；拆迁补偿方式为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标准“一村一策”。我国各地的城中村改造，在国家现有法律法规的框架内进行，在改造目标和基本途径上具有较大的相似性。在改造目标上，我国各地城中村改造的目标完全一致，都是将城中村改造成为现代城市社区，使其建筑景观、城市功能、居民生活与周边城市建成区完全一致。在土地权属变更上，我国各地城中村改造中，都将原有的农村集体性质土地变更为国有土地，但在具体做法上有一些区别。在管理体制变更上，各地城

8、中村改造，都采取了原有居民户籍“农转非”，享有当地城市居民社会保障和社会福利，撤消原村委会建制建立城市社区居委会的办法。由于我国各地情况千差万别，同一地区不同的城中村情况也各不相同，各地城中村