农村集体建设用地流转研究(调研报告).doc

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1、农村集体建设用地流转研究责任处室：建设用地处27农村集体建设用地流转研究责任处室：建设用地处27农村集体建设用地流转研究一、我市土地资源基本情况我市幅员面积8.24万平方公里。截止2006年末，我市农用地693.55万公顷，占全市土地总面积的84.2%，主要以耕地、林地和其他农用地为主，分别占土地总面积的27.35%、40%和11.3%，体现了我市大农村、大农业的特色。根据《重庆市建设用地规划》，全市建设用地总量为57.75万公顷，占全市土地总面积的7%，较2005年净增8473公顷。建设用地中主要以居民点及工矿用地为主，占全市建设用地总量的82.

2、6%，较2005年净增了5443公顷。2006年，城市用地新增1716.8公顷，达到37466.7公顷，较1997年增加了21733.4公顷；全市建制镇用地新增911.5公顷，达到31866.7公顷，较1997年增加了15333.4公顷，2006年的增量部分主要是公共建设用地和住宅用地，面积分别增加218.3公顷和375.4公顷。农村居民点用地新增930.25公顷，其中增加的主要是住宅用地，增加面积达到875.6公顷，占农村居民点新增用地的94%。据调查统计，目前全市40个区县现有农业人口2418.4万人，农村居民户数714.86万户，农房宅基地使

3、用土地总面积39.49万公顷，每户平均宅基地面积552.4平方米，平均每人占有宅基地面积163.4平方米。27从总量上看，1997年至2006年，全市城镇化率增加了近25个百分点，但农村居民点用地仅减少了3530公顷，减少率仅为不到1%。这一状况说明，在城镇化加快发展的同时，农村人口向城市转移的“候鸟”特征十分突出，“离乡不离土”的问题还没有得到根本解决。在局部上，我们分别选择位于城郊结合部的九龙坡区、经济相对较发达的江津区、以农业为主的垫江县等3个区县的17个村（社）作为典型村庄进行详细调查，涉及农村居民总户数2412户，总人口数6518人，居民

4、点实际用地总面积1652.55亩。调查了宅基地总宗数1951宗，总面积1340.16亩。每户平均宅基地面积456.76平方米，平均每人占有宅基地面积169.2平方米。一户多宅户数为140户，占地面积53.29亩，占户数的6%，面积占4%；闲置宅基地35宗，总面积24.31亩，分别占总宗数的2%和总面积的1.8%；“空心村”13个，面积54.1亩，占总面积的4%；超标准占地1224宗，面积740.37亩，分别占户数的62.7%和总面积的55.2%。三个区县农村宅基地登记发证率在80%以上，目前暂无农村集体建设用地（包括宅基地）流转登记记录。27这些情

5、况表明，农村土地中包括居民点用地等的集体建设用地使用效率极低，在很大程度上存在着土地的闲置浪费。这就为推进农村土地流转、调整农村土地利用的结构和布局、优化土地资源配置、统筹城乡土地利用提出了新的要求，提供了广阔的空间。二、农村集体建设用地流转概述（一）农村集体建设用地流转的内涵农村集体建设用地流转，是指农村集体土地中已依法办理农用地转用和非农建设用地使用手续的，其使用权经过批准，采用转让、租赁、抵押和作价入股等多种方式，实现土地使用权属转移或实际使用人发生变更的行为，即集体建设用地的所有者将土地使用权转移给其他主体以及土地使用权拥有人再转移土地权利

6、的行为。在城乡二元土地所有制度和管理制度下，我国城市市区的建设用地、农村和城市郊区经依法征收后新增的建设用地等，属于国家所有；城市市区以外以及法律规定由国家所有土地以外的农民宅基地和其他建设用地，属于农民集体所有。集体经济组织的公共设施和公益事业用地、乡镇企业用地、农民住宅用地等，一般使用的是集体所有土地；而城市企业、城市居民等进行建设必须使用国有土地，需要占用集体土地的，必须先由国家通过土地征收将集体土地转为国有土地后再以出让或划拨的方式供应土地使用者使用。这样，我国形成了以二元的土地所有制度为基础，与城乡企业、居民身份、用地者性质相挂钩，长期依

7、赖城乡分割管理的典型的城乡建设用地双轨制。27农村集体建设用地流转的方式，根据项目性质、用途及效益情况，在充分尊重集体经济组织、农民和投资者意愿的基础上，可以协商的方式选择确定以下流转供地方式：一是年租制，租期一般为3—5年，租金按年度支付，续租优先；二是参照国有土地使用权出让的方式，实行一次性流转转让，最高使用年限不得超过国有土地使用权出让年限，三是作价入股，集体建设用地使用权经评估显化土地资产后入股直接参与投资企业的利润分红。四是使用权抵押。通过对农村集体建设用地使用权进行评估，按照评估价值在信贷机构进行抵押融资。（二）集体建设用地流转有关法律

8、规定从国家层面看,我国《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济或者村民委员会经