北京农村集体建设用地流转研究

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1、农业经济展望北京农村集体建设用地流转研究盖艺腾（首都师范大学管理学院北京100048）摘要：农村集体建设用地相对价格的变动，是推动中国土地流转制度变迁的源动力。北京近年来出现了多种集体建设用地流转模式，包括发展高端园区、建设公租房、建设用地指标置换等。农村集体建设用地流转政策层面的渐进性变革方式促进了城乡要素的互动，提升了区域产业层次。关键词：农村集体建设用地流转；土地制度变迁；制度经济学；城乡要素流动TransferenceofRuralCollectiveConstructionLandofBeijingGaiYiteng（SchoolofManagement

2、,CapitalNormalUniversity,Beijing100048）Abstract：TherelativepricechangeofruralcollectiveconstructionlandisasourcepowerforChinatopromotethereformoflandtransfersystem.ThereweremanytypesoftransferenceofruralcollectiveconstructionlandinBeijinginrecentyears,includingthedevelopmentofhigh-end

3、park,theconstructionofpublicrentalhousing,replacementofconstructionlandindicatorandsoon.Progressivechangesinthetransferenceofruralcollectiveconstructionlandfrompolicylevelpromotedtheinteractionofelementsoftheurbanandruralareasandadvancedtheregionalindustriallevel.Keywords：transference

4、ofruralcollectiveconstructionland;transitionoflandinstitutions;institutionaleconomics;urbanandruralelementmobility长期以来，我国实行的是城乡分治、政府垄断城村集体产权，改革收益分配机制，将农村丰富的静态市土地供给的土地制度，压低了农村集体建设用地征资源转化成可支配的流动资本。[1]用价格，造成了土地市场的分割和扭曲。一方面，1农村集体建设用地流转典型模式农村与城市土地分属不同的管理体系，形成不同的市场和权利体系；另一方面，政府作为农地转为城市用1.1农

5、村集体建设用地上发展高端园区地的唯一供给者，土地市场属于超级垄断市场，要素农村建设用地产业发展模式，是指集体组织依相对价格极易被扭曲。近年来，随着新型城镇化进程托于农村建设用地发展实体经济，通过要素组合增加的推进，建设用地需求大幅增加，地方政府征地成本财富总量的土地利用模式。北京市大兴区西红门镇和上升，“有土此有财”的增长方式不具可持续性，对海淀区东升乡是这种模式的典例，都是在原工业大院北京来说尤为突出。作为重要“资本”的农村集体建基础上，通过集体建设用地流转与产业聚集，发展成设用地，其资产特性的凸显已成为土地流转制度变迁高端园区化经济。的源动力。本研究从微观层面

6、总结北京市现有集体建农村集体土地发展高端园区，经历以下环节：第设用地流转模式，探讨如何在政府规章制度下做实农一，调整优化镇域规划与低成本拆除、腾退。改造初收稿日期：2015-05-18作者简介：盖艺腾（1989—），男，山东滕州人，硕士，研究方向为行政管理理论与实践。E-mail：1225023482@qq.comAO农业展望282015年第7期农业经济展望期，西红门镇和东升乡政府均动员村集体组织，以第三，公租房租赁权归海淀区政府。海淀区政府将房“村民自治”的名义，与原承租人主动解约。规划方屋趸租后，先承担其中20%的租金和装修成本，通过面，将腾退的土地部分用于绿

7、化，部分则调整为“只公开摇号，再将房屋以80%的市场租金价格配租给北租不售”的有条件建设用地。第二，成立集体资产管京市划定的住房保障对象。理公司或股份合作社，对集体土地进行集约化管理。长期以来，保障房是在国有建设用地上建设的，西红门镇成立了盛世宏祥资产管理公司，东升乡成立但国有建设用地用于公租房供给会牵制地方财政收了博展股份经济合作社，在集体土地所有权不变的前入，地方政府积极性不足。与此同时，我国农村集体提下，由公司（合作社）将土地作价入股，各村集体建设用地却大量闲置或低效利用，“唐家岭模式”为建设用地使用权流转给公司（合作社）。第三，明确彰显集体土地价值与解决公

8、租房供给困