基于模糊层次分析法的房地产投资风险的决策分析

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1、镕论碗±论女六、分类指数综合统计房地产开发投资分类指数为10358，比2月份提高176点，比去年同期提高1l58点：本年资金来源分类指数为119．67，比2月份持平，比去年同期提高2596点；土地开发面积分娄指数为8707，比2月份回落1．32点．比去年同期回落513点：商品房空置面积分类指数为9979，比2月份提高I80点．比去年同期提高7．76点：房屋旌工面积分类指数为11204，比2月份提高274点，比去年同期提高1854点。2010年5月全国房价的同比、环比涨幅均出现回落，特别是二手房指数开始环比走跌。国房景气指数连续两月回落，其中资金来

2、源分类指数的下滑尤为明显。但房地产开发投资分类指数继续攀升。由于同比基数较低和开发商补库存，房地产开发投资和新开工面积、土地购置面积等供应先行指标的同比增速继续上升，将导致未来供求局面进一步改善。但这些指标预计也将在年中开始见项回落。销售增速和单月销量继续回落，且产品间、区域问分化进一步显现，我们更看好商办物业和二三线城市住宅的销售后劲。1．3房地产业的投资风险风险投资足指通过一定的机构和方式向各类机构或个人筹集风险资本然后将其投入具有高度不确定性的中小型高新技术企业或项目，并以一定的方式参与所投资风险企业或项目的管理，期望通过实现项目的高成长率

3、并撮终通过出售股权等方式获得高额中长期收益的一种投资体系。其一般多以投资基金方式运作，运作的程序包括项目估价、项目决策、谈判和签定协议、辅导管理及退出四个阶段，其中以项日的评估与决策最为关键．硕士论文基于模糊层次分析法的房地产投资风险的决策研究因为它是整个风险投资程序的至关重要的第一阶段，也是提高风险资金利用效率和决定风险投资项目成功与否的关键，对风险投资项目必须采取有效方法进行评价与决策分析。1．3．1房地产投资的风险类型人们从风险的影响面将房地产风险分为系统风险和非系统风险，其中系统风险为对所有投资者都相同的投资者本身无法避免或消除的风险，包

4、括通货膨胀风险、市场供求风险、政策性风险等；与之对应的非系统风险为只对个别投资产生影响的风险，投资者可以设法减少的风险，如经营风险、财务风险等。依据风险指标作用机理，房地产投资风险指标又可分为源发性风险指标和非源发性风险指标。源发性风险指标有企业家品质、管理团队品质、市场条件、产业经济政策和风险投资相关制度；其他的都是非源发性风险指标。在这些指标中，属于宏观环境的指标本身不是数量指标，靠人为赋值进入评价模型，多次赋值使得最后的评价结果主观性较大，仔细分析这些指标，可以发现一些指标之间具有相关性，一些指标可以作为修正因子带入数量指标，从而可以减少进

5、入评价模型的评价因子，也可以减少评价的主观性。对于房地产投资风险评价指标的选择因素如下：一、经济周期风险当一国的经济处于繁荣阶段，不加宏观调控的通货膨胀率会居高不下，在经济衰退期，一般伴随着银根紧缩，滞胀的情况也曾出现。经济周期及通货膨胀风险最终都会表现在投资的预期收益上，通货膨胀率预期越高，房地产的预期收益率越高，两者间的关系可通过适当的统计方法预测。二、政策影响政策是政府规制市场的主要手段，其中财政政策和货币政策的特点是逆经济风向而动，因而其对房地产投资的影响与经济周期对房地产投资的影响是反向的。其中利率的变化直接影响投资的成本和收益，经济过

6、热时，政府降低利率一方面减少储蓄，增加消费支出，另一方面降低成本。由于贴现率与利率之间存在正向变化关系，因而可以通过利率修正投资成本。政府土地政策对房地产市场有着很大的影响，如增收土地增值税曾使房地产市场遭受很大的打击，土地批租改年租将大大降低土地利用成本，从而降低购房的一次性投入，增加商品房的需求。对于材料、设备的限制政策，固定投资规模的调控政策都会增加房地产市场供给的成本。三、政治风险’政治风险是指由于战争、内乱、罢工发生的可能性和政权的稳定性造成的投资风险，是房地产投资中危害最大的风险。房地产境外投资必须考虑该风险，对于政局不稳的国家不宜进

7、行房地产这样投资回收期长的项目。四、自然风险51绪论硕士论文自然风险主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险和旌工现场地基风险等，与待开发区域的地理位置高度相关。可通过历史数据及勘探在方案选择前明确，作为方案选择的一个重要依据。五、市场风险市场风险包括政策实施造成的供求变化带来的风险，还包括消费者偏好、居民收入、二手房市场的状况、商品房保值能力预期及技术进步使原有结构、工艺设计的无形损耗等影响供求的因素。根据市场细分和收入变化可以测算出某区域的住房需求总量和需求结构。市场竞争状况是市场条件的一个重要组成部分。竞争者的数

8、量竞争者的优势和劣势、竞争者的竞争战略等问题都会对项目的风险有很大的影响。可以将市场容量、市场结构和竞争者状况综合考虑，确定投资的市场条