济南名士豪庭项目分析报告(3页)

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1、济南名士豪庭项目分析报告一、项目概况：名士豪庭项目位于经十东路和浆水泉路交界处，北临燕山立交桥，南望旅游路。占地面积500余亩，建筑面积80万平米。容积率800000/500*667=2.4。发展商为香港南益集团下属的山东**房地产发展有限公司，建筑设计和景观设计方面分别由上海大翰翰联联合机构和贝尔高林国际（香港）有限公司主持。二、产品概况：整个项目分为三期进行开发，一期规划16栋，从产品形态上来看，其中的12栋为18层的高层，其余为多层。在户型配比方面，以两房和三房为主打，以四房为辅。主力户型为170平米的三室两厅。面积构成区间为80—260平米

2、。高层多为板式，以两梯两户为主。产品形式较为丰富，兼有部分错层和复式。均价在5000元左右，底价为4500元，高层单层差价为50---60元。项目内部配套初步规划为两个幼儿园，一个小学，一条风情街，3500平米的下沉式地下会所，以及室外网球场，足球场，篮球场等。整个社区的景观规划尚未最终确定。三、项目配套概况：交通：115路、119路、31路、K53路、K59路等公交车商业：万家隆超市等休闲娱乐：奥体中心等医院：武警医院、济南妇产医院、省心血管医院等四、项目推广概况：由于项目尚未开工，营销中心也是刚对外开放不久，项目目前处于一个对发展商品牌和项目品

3、牌进行宣传的阶段。在推广形式上主要在一些前期的节点做一些公关活动（比如在项目奠基时），并打一些报纸广告。除节点之外，项目主要靠在燕山立交桥的两块户外广告牌来推广宣传。由于开发商实力较为雄厚，在2006年世界杯期间曾斥重金在中央电视台体育频道做过项目品牌方面的宣传，这对于提升整个项目的知名度以及济南高端人群的认知度起了较大的作用，从而使得整个项目在前期的预约登记中积累了可观的客户群。项目初步定在9月初进行内部认购，10月左右开盘。五、项目销售概况：目前项目以发展商自销为主，并聘请深圳同路广告作为顾问，同路广告主要负责对发展商整个销售体系的培训、维护和

4、提升，同时对整个项目的推广提供策略性的建议和指导。六、目标客户群分析：项目的客户群体主要以政府机关工作人员和企事业单位的中高层管理人员为主，也有部分大学教师和个体私营者。访客的交通工具多为中高档轿车，来自区域遍及济南市各个区县。七、项目SWOT分析：S:优势1、发展商实力雄厚，开发经验丰富2、区域地理位置优越，升值潜力较大3、与政府规划政策保持一致，受惠于政府4、项目体量较大，大社区，内部休闲娱乐设施健全5、外部配套相对完善，生活机能健全，交通发达6、社区内部教育体系较为先进7、推广力度较大，知名度和目标客户群认可度高8、售楼处高贵大气，与整个项目

5、风格呼应9、销售现场人员素质较高，对于终端的销售有极大的促进作用W:劣势1、项目尚未开工，项目直观性不强2、项目南部的垃圾山，对于整个项目的销售有较大的反作用3、在产品方面，高层多为两梯两户，公摊面积较大4、户型、价格、面积等均为最终确定O:机会1、东部高档盘并不是很多，此项目较有特色，市场机会不错T:威胁1、当前市场情况由于政府政策的宏观调控变化较大，项目的推广可能要有较大的调整，销售情况可能受一定的影响。