城市新建小区公共服务供给优化研究

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1、城市新建小区公共服务供给优化研究[摘要]小区作为城市生活的重要场所，其公共服务水平是关系民生的大问题。随着生活的改善，业主也对小区公共服务水平有了越来越高的要求，然而由于物业企业在人、财、物等方面的限制，很难让业主们满意。本文就蚌埠市小区为例，阐述李诗雨，杜红，张顺雅，蔡文皎蚌埠小区公共服务发展现状，剖析其存在的问题，最后给出合理化建议，以期为全国此类问题提供一种思路。[关键词]物业企业业主业主委员会物业服务一、研究背景房地产产业在我国经济快速发展的带动下得到了发展壮大，小区俨然成为最广大市民的生活场所，小区物业管理服务涉及居民生活的各个环节，随着城市化进程的

2、快速推进，城市居民住宅需求日益增加，并且居民生活水平的提升，对小区居住环境有了更高的要求。物业管理关系到广大居民的切身利益，物业公司是为小区公共服务的重要供给方，近些年来，随着小区物业管理的发展，初步建立了较为专业化，市场化的物业管理体制，然而各种各样的问题依然存在，如不完善的规章制度和体制束缚了小区物业管理进一步发展：物业从业人员素质低激化了本就存在的物业公司与业主之间的矛盾，并且部分业主对物业管理持不信任态度；业主的需求得不到满足，提出的意见得不到重视等，这些问题势必导致业主不配合物业工作，从而使物业不能提供理想的公共服务，如此形成恶性循环。在此背景下，本

3、文以蚌埠市新建小区为例，分析小区公共服务出现的问题及症结所在，提出合理化建议，以期为全国小区公共服务的供给提供参考，从而达到提高小区居民生活质量，构建和谐小区，提升城市文明程度的目的。二、蚌埠市新建小区公共服务供给的发展现状新世纪以来，随着市场化经济的深入发展，蚌埠市城市居民的生活水平有了大幅度的提升，2010年蚌埠城市居民恩格尔系数为35.7%，2017年为25.9%，这表明蚌埠市居民的消费支出更多的用于食品支出之外，反映了城镇居民在医疗、教育及个人发展上的需求大幅攀升。另外在国家“单位制体制改革”过程中，这些“单位人”成为了“社会人”，一系列相??的需求转

4、移到了小区。近年来，小区公共服务供给问题也引起了政府的重视，在小区公共服务上投入大量的资金，在小区医疗、教育、保洁、治安等方面取得了不错的成绩，然而业主除了基本的服务外，越来越多地关注服务的质量和文化娱乐设施等进一步的需求，显然这些远远满足不了业主的需求。我们在蚌埠市陶然北岸小区的调研中了解到，关乎小区服务质量的物业费收取较少，小区公共服务设施建设落后，物业管理人员缺乏专业性的知识，并且素质有待提升，物业从业人员在应对紧急情况时缺乏足够的应变能力，不能第一时间处理好突发事件，个别从业人员甚至和业主时常发生冲突，引发业主对物业公司的不满，由此带来的矛盾也会让业主

5、拖延甚至拒缴缴纳物业费或者对物业费的使用情况表示怀疑，加剧了对物业企业的不信任。在我们的240份对物业服务满意度的有效调查问卷中，对物业服务的总体满意度的占比仅为42.5%，由此可见物业服务有更大提升空间。以蚌埠市湖光小区为例说明此问题，湖光小区位于蚌埠市经开区东海大道北侧，尽管小区63.5%的人口为本地人，然而由于收入差距、受教育程度等方面的差异明显，对小区公共服务有着不同或不同程度的需求；另外，老年人和儿童占有相当比例，一些供老年人和儿童的娱乐、体育设施和场地远远满足不了需求，一些老年人出现“抢道”，把车道和人行道当成了公共娱乐场地，这增加了小区的安全隐患

6、。另外在我们的调研中，一些居民抱怨小区的垃圾时常未能及时清理，就此问题我们发现小区清洁人员过少。在小区治安方面也存在一些问题，偷盗事件时有发生，监控仪器仅覆盖了主要道路，存在不少盲区，另外，小区保安年龄多为60岁左右，平均年龄在55岁左右，就此问题我们咨询了物业，得到的是“我们也想招聘一些年轻的小伙子，但是，你也知道的，年轻人觉得做这个没有社会地位，而且物业费本来就低，我们也不能提供令年轻人满意的工资，只能招一些年纪大的过来”。物业工业人员也抱怨“我们工资低，工作任务多，我们也是为了整个小区能有更好的生活环境，但是有时候我们得不到理解和支持，甚至会和他们产生矛

7、盾”。三、蚌埠市新建小区服务供给问题分析（一）公共服务供给供需矛盾物业企业作为一种盈利性企业，过多的关注于利润高、投资见效快的服务项目。如在蚌埠市龙湖春天小区，我们发现，在停车位建设上越来越多，但是仍满足不了迅速增加的私家车，一些业主甚至把车停在绿化区域，这不仅破坏了小区环境，还给小区管理增加了难度。我们还发现在近年新增加的停车位，多是在地面上而不是在地下，在地下停车，可以实现人车分流，对小区价值的提升大有裨益，随后我们了解到，地面上停车位的价格高于地下停车位。在小区的公共设施上，物业企业似乎并没有那么上心，在体育活动设施和娱乐设施上，很多并没有定期进行检查维

8、修，小区绿化工作存在敷衍等势必引发业主