03珠江工业地产发展的借鉴经验

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1、珠江工业地产发展的借鉴经验1.精准细分的产业定位。聘请咨询公司，根据自身综合条件，对发展方向和产业定位进行研究。经过详细分析，长城战略通过“长名单一中名单一短名单”模式的筛选，初步选定了都市产业中的三个行业，然后根据北京市城市定位、产业规划、奥运机遇以及通州城市规划和区位本身的特点，通过详细比较，最终确定了以家具为主的家居产业，并把开发区定位为家具产业示范园。同时，对家具产业进行了整体分析，包括：行业发展状况、区域分布；环渤海地区家具产业流通业态分析；综合考虑发展家具产业的实力机遇，包括奥运、事业单位家具换购、房地产发展、跨国采购等因素。长城战略在进行产业分析的基础上，经过对北

2、京家具超市的研究（包括：区位、面积、档次、客流量、租金水平、营业额、运作机制、客户评价等各个方面），并充分考虑了珠江地产的在南方发达地区的资源与能力，并结合开发区的区域条件与资源，提出了家具产业示范园的发展模式，即“技工贸”一体化的发展模式。总体规划：北京家居产业示范园总规划面积260公顷，总规模260万平米，以技工贸一体化的全新家居产业经营模式，集卖场零售、经销批发、集团釆购于一体，提供超大卖场、仓储物流、品牌展示厅、办公写字楼等配套设施，走出卖场式经营，将建成技工贸一体化的家居展销平台与进出口基地，成为北屮国最大的家居产业新型贸促综合体。长城战略在综合考虑了工业地产项目与住

3、宅地产项目盈利模式，为客户设计各种工业地产项口可发展的增值业务，从开发商利益最大化出发，整体上把该项目划分为两个不同的实施阶段，对不同发展阶段的发展重点以及发展模式提出建议。长城战略从组织建设、人才引进、招商渠道与手段、项目评估等方面给予了全方位的实施支持。北京通州家居产业园项目，天津京津新城项目，都是基于这一定位进行的大规模工业地产发展项目。2.寻找战略合作伙伴，解决融资瓶颈。16年前，客家人朱孟依在香港成立合生创展，第二年他又在广州创办了珠江投资，但是或许连他也未必会预计到，16年后的今天，合生创展、珠江投资两家公司互相配合，已成为房地产、基础设施建设、重化工业投资等跨行业

4、多元化的巨型企业。如今这两家公司已经成为内地毋庸置疑的地产航空母舰联合体，在业界拥有叱咤风云的能量。1998年5月合生成功在香港上市，朱孟依握有公司63.75%的绝对控股权。至此，合生作为境外融资平台，珠投作为内地开发实体，“合生珠投系”正式成型。此后10多年，合生大约70%的房地产项目都与珠投合作开发。在上世纪90年代的地产市场，10万平方米还是大盘的时候，合生在广州的笫一个项目就是总建筑面积100万平方米的华景新城。此后合生在广州开发完成的项目中建筑面积超过50万平方米的项目有10个，超过100万平方米的项目有3个，最大的项目占地面积超过200万平方米。1999年，广东珠江

5、投资有限公司的全资子公司一一北京珠江房地产开发有限公司在京注册成立。迈出了合生、珠投联合体异地扩张的第一步。合生进北京的思路就是“无地何以规模”。在此思路下，短短两年半的时间里，公司先后拿下了珠江骏景、珠江罗马、珠江绿洲、珠江帝景、珠江国际城五块大地，总计5500亩，总开发规模达370万平方米，为珠江及合生的发展搭建了可持续发展的平台。2002年，合生通过购买珠投的股份，正式介入北京市场的开发。此后，珠江五大盘成为京城销售榜上的明星。到2004年有上万北京人住进了合生的社区，当年更完成了30亿元的销售额，实现了朱孟依五年前进京时的愿望。而这一地产航空母舰的航程只是开了个头。20

6、04年，由合生创展与珠江投资两大地产巨鳄投资的天津宝址巨无霸大盘撩开面纱，这一庞大的造城工程命名为“京津新城”，为FI前内地最大规模的一个综合性地产项目。内容包括别墅、家居、旅游、教育板块之后等多个板块，仅其屮的京津国际商贸港总面积就超过150万平方米，投资过百亿元，建成后将成为中国北方最大的轻纺采购流通基地。此时的“合生珠投系”还四处征战，在广州、北京、上海、深圳、西安、天津、武汉、惠州，同时开发了近40个项目。截至2005年底,合生在全国开发面积累计超过2000万平方米，而这还不包括其兄弟公司珠江投资的项目。在2004年合生已经确定了自己的五年计划：以房地产为核心，向房地产

7、上下游行业延伸所形成的行业链；企业发展布局上：以广州、北京、上海三座城市为核心，向珠三角、环渤海、长三角经济区的新兴城市渗透，进而再向全国其他二线城市辐射。从而在全国形成点、线、面的发展模式，占领全国市场。而珠江投资则从2005年起，更多的转向商贸物流及能源、基建等方面的产业，形成与合生互补之势。3・寻找经济热点区域进行大规模开发放的大幕