城市建设用地存在的问题与建议

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1、城市建设用地存在的问题与建议韩毅（中国土地勘测规划院，北京，100035）一、城市建设用地存在的问题1、公共建筑用地和公共设施用地，是在保护历史古迹的基础上，开发和建设公益性项目。但有些开发商盲目追求经济效益，随意占用土地，开辟休闲娱乐场所，以获取高额经济效益为主要目标，例：北京崔各庄打着“都市观光旅游农业”的幌子，非法占用120余亩农耕地盖起43栋别墅。通过卫星遥感监测数据发现到该处违法用地行为；2000年5月至11月，北京昊源投资有限公司、非法占用基本农田44.11亩，建设二层别墅九栋；中凯实业发展有限公司和中实房地产开发有限公司非法占用耕地82.97亩，建设二

2、层别墅34栋。这些非法别墅建筑，造成上百亩基本农田和耕地的种植条件被严重破坏。2、工矿仓储用地中的采石场、砖厂、矿场占地面积大，由于此类用地必须经国家批准，但时至今日非法矿山依然屡见不鲜，使得大量耕地遭到破坏，严重污染生态环境。3、据调查，目前别墅用地的来源主要有三个，一是几年前拿的地，现在陆续开发；二是部分以公寓立项的土地，被开发商“先斩后奏”盖成别墅，之后再通过补交罚金等手段把它合法化；最后一个就是打擦边球，借低密度住宅之名低成本拿到土地，再建高档豪宅。综观目前城市住宅用地的现状，形式上飞速发展，实际存在泡漠经济因素，有些开发商以开展国家批准的商品房建设项目名义

3、申请到土地，结果乱建别墅，或因为某种人为因素，形成烂尾工程。个别花园式小区建设为获得经济效益，不重视耕地保护，把预留的绿地面积建成商务用地；还有的开发商征得大面积土地后建造豪华别墅区，有些已投入使用，而有些还未建设，严重破坏耕地保护，造成资源和资金浪费。4、基于目前飞速增长的轿车数量，合理建设居民小区停车泊位的配套设施已是当务之急。虽然有关市政府正在整治路边停车泊位，还路于民，但目前汽车发展与停车泊位用地需求并未形成技术链接，所以主要道路旁虽取消停车泊位，但造成不规范形式增多。5、目前有些不法商饭将摊位设在居民小区周围的绿地位置和交通便道上，给居民出行带来极大不便，

4、既破坏了小区的整体环境，又占用了小区周边的绿化带；严重有碍观瞻。6、公路建设用地具有“一大、二低、三多”的特点。“一大”：就是公路建设占用和消耗土地面积大；“二低”就是土地利用率低，补偿安置标准低。“三多”则是：⑴违法用地多。二是破坏良田多。公路修到那里，两侧良田就破坏到哪里。三是改变土地用途多。一种是假借公路的名义征地，实际划拨或出让给企业使用。这种做法在开发区和乡镇工业小区较多，以达到用地成本低的效果。另一种是交通部门有意多征地，将多出土地用于其他经营性项目，如加油站、停车场、收费站及员工宿舍等。还有的地方把公路用地置换为其他建设用地。由于擅自改变用途，造成公路

5、用地权属混乱，土地资产流失严重。①城市建设用地发展应以城市历史为发展背景，将城市历史与现代化都市发展定位相结合，体现我国的城市特点和悠久历史；体现具有中国特色的科技创新理念，在有限的城市区域范围内合理利用土地。而不是把高层、豪华装修、怪异外观的建筑群、或即非绿地又非广场的“街心花园”等视为现代化大都市的基本结构元素。有些“广场”和“花园”把本来是文化古都的城市装点得不伦不类，不仅破坏城市用地，且摧毁了城市历史。②个别郊县开发商以开发项目名义征得建设用地地块，但由于操作程序不科学，长期闲置。形成征而不建、征而不管、征而不拆。此现象从土地利用动态遥感监测数据上反映视为空

6、闲地，并把征而不拆的误判为居民地。这给面积统计造成误差，并影响建设用地管理政策的制定。二、建议发展城市建设用地要有前瞻性。首先要明确城市发展定位，要结合区域文化发展特点，在现代化规模中体现历史印记。其次，城市土地数量是有限的，但城市发展商机和科技发展空间是无限的。应以生态环境特点为土地开发的基础；以保护城市历史和更新建设用地的合理需求为土地开发、利用的基本原则。城市规模扩大，建设用地迅速增加并非现代化城市模型的城市用地模式。城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或尽量少占农用地，特别是耕地。各类开发区用地必须符合土地利用总体规划和城市规划

7、，不得借设立各类开发区擅自修改或调整规划。目前城市到处高楼林立、空气污染严重、行人便道逐渐减少的环境并非城市现代化，只能给人以失去泥土芳香的水泥城市质感。曾培炎副总理到国土资源部视察工作时指出：要通过天上看、地上查、网上管，不放过对每一块土地的监管”。目前，通过GRS（卫星遥感技术）、GPS（卫星定位系统）、GIS（地理信息系统）“3S”系统技术链接过程，土地利用现状正在实现全方位动态监测。而建设用地，尤其建设占用耕地的变化应作为年度或季度土地利用动态遥感监测的重点。利用土地管理信息库数据，确认新增建设用地的可行性。城市建设用地开发应严格遵守批文规定的时间。故意