2011年东山县基准地价报告

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1、东山县城区土地级别与基准地价修编报告目录前言1第一部分东山县城区土地定级与基准地价修编工作报告2一、东山县城区土地定级与基准地价修编工作的必要性2二、基准地价修编工作任务及范围3三、工作组织3四、技术方案4五、工作流程6六、提交成果7七、工作经验与体会7八、相关建议与意见8第二部分　东山县城区土地定级与基准地价修编技术报告10第一章东山县概况10第一节自然、社会经济概况10一、自然资源概况10二、社会经济概况11第二节　东山县城市总体布局11一、城区总体布局11二、旅游总体布局12164东山县城区土地级

2、别与基准地价修编报告第三节基准地价修编工作概述13一、修编工作依据与原则13二、基准地价修编内涵16三、基准地价的特点18四、基准地价提交成果19第二章资料收集整理与外业调查20一、基础资料收集与调查20二、外业实地勘测22三、资料整理汇总23第三章土地级别修编技术方法25第一节土地定级因素选取及权重确定25一、土地定级因素选择的原则25二、土地定级因素权重的确定26第二节定级资料整理及量化30一、土地定级因素分值计算原则30二、定级资料量化30第三节土地定级单元分值计算与级别的评定43一、空间要素采集

3、44二、定级单元划分44164东山县城区土地级别与基准地价修编报告三、单元内定级因素分值计算44四、频率直方图形成与土地级别初步划分45五、土地级别验证和修正47六、土地级别的确定47第四节土地定级成果分析48第五节土地定级成果对比48第四章基准地价修编方法与过程49第一节基准地价评估的原理与技术路线49一、基准地价修编的原因49二、基准地价评估的工作步骤49第二节基准地价评估片区的确定50一、基准地价评估片区划分原则50二、基准地价评估片区的确定51第三节参数选定51一、还原利率确定51二、建筑物重置

4、价格、耐用年限、残值率和成新度的确定53三、样点地价修正系数的确定55第四节样点地价的计算57一、用土地使用权出让资料计算地价58164东山县城区土地级别与基准地价修编报告二、用土地使用权转让资料计算地价58三、用房屋出租资料计算地价58四、用房屋买卖资料计算地价61五、用商品房出售资料计算地价62六、用新增建设用地资料计算地价63七、市场比较法测算模型66第五节样点数据检验66一、样点地价总体分布类型的确定66二、样点数据检验与异常值剔除68三、总体一致性和级别划分合理性检验70第五章基准地价的确定7

5、2第一节基准地价确定的原则72一、以实际数据测算的结果为准，以评估的结果为辅72二、以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正72三、以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管理政策72第二节商服用地基准地价测算73一、商服用地基准地价确定方法73二、商服用地基准地价测算程序73三、商服用地样点价格测算74164东山县城区土地级别与基准地价修编报告四、土地价格修正74五、商服用地（地上空间）基准地价的确定77六、商服用地（地下空间）基准地价的确定81七、商服用地路线价的确定82第三节住宅用地

6、基准地价测算86一、住宅用地基准地价测算程序86二、资料收集整理86三、住宅用地价样点测算86四、土地价格修正86五、住宅用地基准地价的确定89第四节工矿仓储用地基准地价测算92一、工矿仓储用地基准地价测算基本思路92二、工矿仓储用地样点地价测算92三、土地价格修正93四、工矿仓储用地基准地价的确定95第五节公共用地基准地价测算96一、公共用地基准地价测算基本思路96二、公共用地基准地价测算97三、土地价格修正97164东山县城区土地级别与基准地价修编报告四、公共用地基准地价的确定98第六章宗地地价评估

7、102第一节基准地价修正系数表的编制102一、宗地地价影响因素的选择与权重确定102二、影响因素优劣度划分103三、宗地地价影响因素指标说明表的编制103四、基准地价修正幅度104第二节基准地价系数修正法106一、基准地价系数修正法的基本原理与思路106二、基准地价系数修正法的估价程序与方法107三、其他修正系数的确定107四、基准地价系数修正法基本公式109第三节路线价估价法110一、路线价估价法的基本原理110二、路线价的基本公式110三、其他修正系数的编制111第七章基准地价成果分析与应用113第

8、一节基准地价成果分析113一、基准地价的合理性分析113164东山县城区土地级别与基准地价修编报告二、与2007年基准地价进行比较113三、基准地价成果分析115第二节基准地价成果应用116一、建立健全基准地价体系，为土地管理及宗地评估提供依据116二、引导投资方向和土地利用方式117三、地价成果可作为政府征收土地税费的依据117四、地价成果可作为企、事业单位资产评估的依据117五、基准地价应用时注意事项117附录120专题一上一轮基准地价