对建筑项目开发投资管理的初探

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1、对建筑项目开发投资管理的初探摘要：工程建设项目投资控制的管理工作必须从项目的各个阶段找出要点和重点，进行有效的控制和科学的管理，对建设项目实施全过程的监控，这样才能使得项目投资控制的目标顺利实现。关键词：建筑项目，开发投资，投资管理1、引言建设项目投资一般是指某工程项目建设所花费的全部费用。由于项目建设涉及的相关单位、部门较多，因此，项目管理者对工程投资控制的管理应贯穿于工程建设的全过程，它包括工程项目的决策立项阶段、设计阶段、施工阶段及竣工验收阶段。2、建筑项目各个阶段的投资管理2、1工程项目决策立项阶段(1)工程项目决策立项是

2、项目建设的最初阶段，也是一个项目运作的开始，是对拟建项目的必要性和可行性进行多方面论证，对建设的不同方案进行技术、经济方面的比较和选择、最终作出判断和决定的过程。通过一定的调查、研究来收集一些基础资料，如已建工程或在建工程的各项经济指标和相关参数，以及拟建项目所在地的水电路的状况、地质情况、目前主要材料设备的市场价格、大宗材料的采购价格，根据这些基础资料先做好项目的投资预测，一定要做到不缺项、漏项，为投资决策提供准确的参考依据。(2)投资决策中的各项技术经济决策对项目的工程造价都有重大影响，有些甚至影响到项目的整个寿命过程，特别是

3、厂区、厂址的选择，筹资方案的选择，工艺流程的确定，材料设备的选用，建设标准的确定，对工程造价的影响重大。据有关资料统计显示，在项目建设的各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，可达80％～90％之多。因此，项目管理者对项目的决策必须给予足够的重视，必要时组织专家或委托咨询机构，从技术、经济和环境保护等方面，全面地、系统地论证拟建项目的必要性和可行性，对拟建项目的建设规模、资源条件、市场前景进行全面的评价和预测。成本最低未必就是最优方案，要做好多方案的技术经济的分析比较，进行事前控制，选出技术先进、经济合理的最优方案。2、2工

4、程设计阶段长期以来，我国设计单位的设计人员对设计质量，工程技术比较重视，而对工程造价考虑的教少，部分工程设计人员通常以为技术上可行，质量上可靠，就算完成任务，造成“肥梁、胖柱、深基础”等现象多有发生。造成工程项目投资的较大浪费。因此设计阶段的造价控制是整个工程造价的决定性环节。(1)采用科学的理论方法对设计方案进行优化选择：从技术与经济相结合的角度，进行充分地论证。在方案的比选时，可以采用成本效益分析方法。在满足工程结构及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。一方面可靠地实现产品的必要功能，另一方面通过功能细化，把多余的功能

5、去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程投资。(2)采用招投标：招投标制度是市场经济中一种重要的竞争手段，已被人们所接受并采用。工程设计采用招投标制将会促使设计人员增强风险意识，提高设计水平和经济核算质量，从而达到优化设计的目的。在评标中，主要评价设计构思的巧妙性、新颖性、工程设计方案的优劣、投资估算的经济性和合理性。通过技术比较、经济分析和效果评价，力求选择在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下确保技术先进，在满足使用功能前提下注意造型别致美观，以最少的投入创造最大经济效益的设计投标单位为中标人。(3)采用限额设计

6、：限额设计是以项目决策确定的建设规模、建设内容、建设标准为依据，在投资估算限额范围内进行工程设计。推行限额设计有利于处理好技术与经济的对立统一关系，提高设计质量，有利于强化设计人员的工程造价意识，扭转设计概预算本身的失控现象。限额设计可促使设计单位内部使设计与概预算形成有机的整体，克服相互脱节现象，使设计人员由“画了算”转变为“算了画”，限额设计并不是单纯的追求降低造价，应该坚持科学，采用优化设计使技术和经济紧密结合，通过技术比较，经济分析和效果评价，力求以最少的投入，创造最大的效益。2、3、工程施工阶段（1）在组织措施上控制：项

7、目管理者应督促承包商在保证质量和进度的前提下尽可能采取先进技术，以降低工程造价，制定先进的、经济合理的施工方案，以达到缩短工期、提高质量和降低造价的目的。施工方案应包括：○1施工方法、工艺的确定、施工机具的选择、施工流水组织网络计划；○2施工过程中利用各种降低能耗、提高工效的新工艺、新技术、新材料等来降低工程造价的技术措施；○3有控制质量的措施，杜绝返工现象及人、财、物的浪费，避免不必要的开支。○4有保证安全的措施，确保没有人员伤亡事故的发生，控制非建设性的费用支出。（2）在材料、设备的采购管理上控制（甲供材）：材料费是构成工程造

8、价的主要内容，一般材料费占工程总造价的60％～70％。可见在施工阶段，搞好工程材料的采购供应管理，对于降低工程造价十分明显。项目管理者要认真调查和分析材料市场的价格及其走势，对主要安装、装饰材料进行选型、定价，对“三大材”等大宗材料的采购可进行多家