对“弃管楼”管理对策及研究

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1、...页眉对“弃管楼”的管理对策研究2012-07-05住宅与房地产孙清鹏　　“弃管楼”的问题是在物业管理的市场化发展中显现出来的不和谐因素，在北方城市已经暴露得愈发明显，“弃管楼”实施物业管理是业主自治自律机制成熟的表现，而中国百姓的历史文化自古以来就缺乏自我管理的意识，中国现在的经济、文化条件离民主的自我管理还有相当的距离，目前在我国全面推进市场化、专业化的物业管理进程中，“弃管楼”是我国北方城市需要共同面对的难题，因此，解决“弃管楼”的管理问题是地方政府面临的一个重要课题。本文依据佳木斯市对解决“弃管楼”问题的实际情况，进行本质上的原因分析并提

2、出一些卓有成效的管理措施。　　俗称的“弃管楼”就是指无物业服务机构来实施管理，也未实行业主自治管理的居民住宅楼房。这些楼房在城市分布比较分散，而且多是没有形成组团式的单体楼，大都建成时间久，规划设计落后，配套设施不全，屋面和下水系统经常出现“上漏下堵”现象，不仅与日新月异的城市面貌不相协调，而且给居民的正常生活带来了极大的不便和困扰，“弃管楼”的问题已经严重影响到当前乃至今后居民生活质量、生活水平的提高，影响了社会的和谐稳定。人民群众对政府解决“弃管楼”问题的呼声日益强烈。　　一、“弃管楼”问题的产生　　2010年佳木斯市物业管理办公室的统计数据显示

3、，一是各类企业单位关停并转而导致的弃管楼房327栋（其中前进区68栋、东风区32栋、向阳区138栋、郊区89栋）；二是物业服务企业管理名存实亡的准弃管楼房236栋，合计563栋，总建筑面积280万平方米，涉及居民3.9万户。2011年的整体调研情况看，市区的“弃管楼”数量又有所增加。以前进区为例，弃管楼房由2009年的68栋增加至目前的83栋。　　“弃管楼”的形成有其历史原因，大部分“弃管楼”....页脚...页眉修建时间较早，从佳木斯市的“弃管楼”来说，多数修建于八十年代，有的甚至修建于七十年代，这些楼房基础条件很差，业主无力自管，物业管理公司不愿

4、意接管，逐步成了社会的“弃儿”。还有的就是经济效益不好或者濒临破产的企业家属楼，原本在计划经济模式下由企业负责管理，企业衰亡后无力再管，而住户由于观念问题仍等着靠着要企业来管，未能及时组织起来自治管理或引入物业管理，最终问题越积越多成了“弃管楼”。还有一些公有房屋出售后由于产权结构复杂而单位不再管理的集资房，一部分开发商偷工减料的“豆腐渣”工程，由于存在严重的质量问题，开发商管几年后弃管或根本未管，这些也都形成了新的“弃管楼”。另外，也包括随着佳木斯市一些物业服务企业资质被注销后原服务项目后续管理衔接困难等问题。　　“弃管楼”由于多年来无人管理，房屋

5、和设施得不到维修和保养，基础设施陈旧老化，楼体破旧不堪。一些楼内的上下水管道脱节，污水四溢。有的化粪池堵塞多年无法正常使用，屋面漏雨、墙体长毛等现象普遍存在。小区内棚户较多，私搭乱建、乱堆乱放现象严重。小区内道路泥泞不堪，大部分根本无硬覆盖，即使有也破损严重。小区没有封闭，有的根本无法封闭，无绿地及居民活动区，环境卫生较差。　　二、“弃管楼”问题的原因分析　　“弃管楼”本身都存在着许多复杂的现实问题和社会问题，加之长年疏于管理，问题越积越多，很难推行社会化、市场化的物业管理。具体原因如下：　　（一）缺乏对“弃管楼”改造和管理的启动资金　　“弃管楼”.

6、...页脚...页眉配套设施差，进行物管的风险和初期投入资金较大，物业管理成本也比较高，要想有人管，形成投入产出的良性循环，首先必须解决初期投入资金问题。其中主要的工作就是对屋面进行维修、下水道进行清掏、单元门窗进行修复，按有关政策规定由公房转为私房后，应预留和提取售房款25%的资金作为公房售后维修资金，商品房依照现行规定是按照建安价5%~7%的比例缴纳住房专项维修资金，佳木斯市商品房住房维修资金征收工作自2002年启动，老旧楼房根本没有达到缴交比例，这使得共用部位、共用设施没有维修资金做保障。　　（二）业主在“弃管楼”管理的认识上还存在偏差　　“弃

7、管楼”在弃管前多是实行传统的房屋管理体制，计划经济色彩浓，许多业主的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式中。相当一部分业主不接受物业服务企业的进入，原因是不愿意交纳物业服务费。而且“弃管楼”的居民生活水平普遍偏低，很多都是下岗职工或弱势群体。一些业主认为“物业管理”就是让住户“多掏钱”，而且觉得自己交了物业管理费，并没有享受到相应的服务，错误地认为物业管理没什么用。还有一些低收入家庭认为难以承受，只要是交钱的事，他们都不愿意做。少部分业主对物业服务企业的期望值过高，认为交了物业服务费，就一切全包了，物业服务企业应该无偿管理、无偿维修，并处理目前

8、遗留的所有问题，广大业主对物业服务企业要求的太多，而愿尽的义务又太少。另外，一些业主把物业公司当作了开发商或