物业管理理论与实务（第三版）06章习题解答

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1、第六章早期介入与前期物业管理1.物业管理的早期介入主要有哪些工作？物业管理早期介入的主要工作贯穿于房地产开发建设的全过程，下面就各阶段主要工作分别加以叙述。1）立项决策阶段。物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、潜在业主的构成和消费水平、周边的物业管理概况以及日后物业管理和服务的内容、标准、成本、利润测算等多方面提供参考建议；2）规划设计阶段。物业服务企业此时的主要工作是对以下几个方面提出自己的看法和建议：①养护、维修方面：建筑材料的选用②日常管理方面③H后服务方面④物业自身方面3）施工安装阶段。物业服务企业派员到施工现场，发觉的

2、缺陷问题或遗漏项目向开发商反映，以便采取相应的整改措施；4）销售阶段。在这一阶段需要完成的内容有：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。5）竣工验收阶段竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照国家建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程在竣工后都必须进行竣工验

3、收。6）接管准备阶段。物业服务企业与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项，一旦签订前期物业管理委托合同，物业服务企业接下来就要实施验收接管工作,配备相应的管理人员。1.前期物业管理的内容有哪些？前期物业管理包括以下内容：1）管理资源的完善与优化2）规章制度的制定3）确定物业管理单项服务的分包4）入住服务5）工程质量保修6）前期沟通协调2.物业管理招标和投标的主体有哪些？物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公

4、司（以下简称投标人）。3.什么是公开招标和邀请招标，各自的优缺点是什么？1）公开招标公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业服务企业参加投标。公开招标的优点是公开招标与邀请招标相比，更能体现公开、公平、公正的原则，缺点是招标时间长，招标成本较高。2）邀请招标邀请招标也称定向招标,是指招标人有选择的向物业服务企业发出投标邀请书,邀请特定物业服务企业参加投标,主耍适用对物业管理有特定耍求的物业管理项冃O邀请招标所需要花费的招标成木相对较低，对招投标双方来说是双赢的方式。其缺点是竞争

5、性较低，同时容易造成招标人和投标人的作弊现象。1.哪些物业项目必须通过招标来选聘物业服务企业？住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。2.物业管理招标的基本环节是什么？1）编制招标文件2）公布招标公告（公开招标）或发出投标邀请书（邀请招标）招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在屮国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免

6、费招标公告。3）对投标人进行资格预审（为公开招标的环节）在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标中请人。4）发放招标文件5）接收投标文件6）开标7）评标8）中标与合同签订3.物业承接查验的步骤是什么？物业的承接查验，一般按照如下五个步骤进行：1）成立承接查验小组2）承接查验前的准备工作3）实施承接查验4）处理验收遗留问题5）签订《物业承接查验报告》1.如果承接查验发现了问题，如何处理？工程质量问题整理出来Z后，由建设单位提出处理方法。从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工

7、单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应曲建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。2.•需要查验的物业资料有哪些？1）物业产权资料2）综合竣工资料3）施工设计资料4）机电设备资料5）业主资料