浅析“小产权房”问题

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1、浅析“小产权房”问题作者：李泽平  发布时间：2013-04-0116:26:04    [摘要]当前“小产权房”被社会广泛关注，引发许多争议。在国内高房价的背景下，小产权房由于其价格上的优势引得众人追捧，但其终究是与我们国家相关法律规定相抵触的一个非法产物。2012年，相关部门将展开小产权房清理工作。如何规范小产权房关系到社会的安定和谐。    [关键词]小产权房土地制度    一、“小产权房”的概念和特征    “小产权房”不是一个法律上的概念，目前尚无法定定义，只是在社会实践中人们对现实生活中所出现的、相对于“五证”齐全的房屋形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的

2、“小产权房”，主要是指没有经过法律规定的征地、审批、建设等环节，由村民委员会单独或由某个或者某些村民联合、或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的住宅，本是用来满足本集体成员的居住需要，而实际上却将其剩余部分甚至全部销售给城市居民，由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证（俗称“大产权”），因而被称之为“小产权房”或“乡产权房”。              与市场上销售的、具有完全产权的房屋相比，“小产权房”之所以“小”  在于土地使用权，而这是由于我国目前所实行的二元结构土地所有制度及城乡户籍制度所导致。“小产权房”与正规开发销售的完全产

3、权房相比具有如下独有的特征：    （一）土地使用权不合法是“小产权房”区别于完全产权房的主要特征    我国目前实行二元结构土地所有制度，即土地所有权分为国家所有和集体所有两种。国家所有的土地在转让开发中由于其土地性质的国有性，所以不会出现类似“小产权房”这样的问题。“小产权房”主要是针对集体土地的开发利用之中，由于未能遵守国家的相关规定导致手续不完备，从而使所建房屋在产权存在瑕疵。按照相关法律的规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须经过如下几步程序：（1）先由国家征地，并将土地的利用性质转为建设用地；（2）由国家以挂拍卖、出让等形式将土地转让给开发商，同时由开发

4、商向国家缴纳规定数额的土地出让金；（3）开发商建成商品房后出售给购房人；（4）由专门的政府机关向购房者颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认其所购房屋的所有权。而小产权房则是直接在集体所有的土地上建房并出售，其间未经过征地、缴纳土地出让金、颁发土地使用权证和房屋所有权证等程序，从而使所建房屋在用地上不合法律规定。    （二）无合法产权证书是“小产权房”的另一重要特征    房地产开发销售，根据我国相关法律的规定应当具有俗称的“五证”。所谓“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》

5、。只有上述“五证”齐全的商品房才能公开出售。《国有土地使用证》是证明开发商通过合法程序取得土地使用权的证明。“小产权房”由于没有经过征地缴税等环节，所以并不具有《国有土地使用证》。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”房屋属于典型的不动产物权，所以其产权的合法取得应当经过法律规定的登记程序。房屋登记在我国的法律实践中表现为房产证的发放。而且根据《城市房地产管理法》及《土地管理法实施条例》的规定，房产证只能由县级以上人民政府的房产管理部门颁发才是合法有效的，其他任何单位都无权发放。“小产

6、权房”实际上不具有此类产权证书，因此在房屋产权上存在较大的瑕疵。打个通俗的比方，“小老婆”是没有结婚证，不受婚姻法保护的“老婆”，“小产权房”也即是没有产权的房。    二、“小产权房”产生的原因    “小产权房”不被现行法律制度认可却在现实中大量存在已是不争的事实，占地问题是整个“小产权房”被定位违规的直接原因。“小产权”产生的原因，就其制度上的根源而言，是二元结构土地所有制度及城乡户籍制度；直接原因在于建设者的利益驱使，而现实原因则是越来越多的城市人口和居高不下的城市房地产价格。    （一）根本原因：现行的土地制度    现行的土地双轨制度是“小产权房”出现的根本

7、原因所在。根据我国现行法律的相关规定，我国的土地所有权分为国家所有制和集体所有制这两种基本的土地所有权形式。从我国法律对集体土地所有制的相关规定中可以看出，无论是村委会集体还是村民个人，从法律上都仅有利用这些土地从事生产的权利，要想利用农业用地从事农业生产以外的开发利用则必须先将其所有权性质转为国家所有。随着市场经济的发展，土地作为一种稀缺性资源的价值不断得到提升，其所具有的商品价值也逐步显现。集体土地被政府征收、征用后所得到的补偿款远远低于市场价格。此种价值实现轨迹给集体土地的利用带来了潜在的、巨大的商业机会，集体土地所有者