xx项目-总体策划报告

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1、XX项目——总体策划报告经典回顾经典回顾TOD时代财富矿脉总体定位经典回顾商业驱动式营销营销模式经典回顾投资为主体商业+商务公寓+小户型住宅营销模式第一部分总体项目SWOT分析综述项目存在噪音影响且无景观优势，虽有区位及交通优势，不宜开发高档住宅物业；香港、深圳经济形势看好，投资概念将吸引大批炒家入市，对提升项目价格有较大支撑；CEPA、地铁、CBD等概念，对投资概念提供较大炒作空间。项目适宜开发投资型物业，有利降低风险、提高回报率。以超高层建筑为切入点，树立项目在片区的LANDMARK（地标

2、）形象，聚集人气项目虽位于中心区，但属于较偏的边界地带，并且被深南大道及彩田立交分割，难以聚集人气；项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特色的硬件设施，吸引人流；项目SWOT分析综述制造创新投资概念，回避50年产权问题对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。项目SWOT分析综述由于立交对底商的遮挡，对群楼

3、外观及导视系统提出较高要求由于彩田立交对底商形成一定的遮挡，群楼外观设计应增加昭示性，并设置醒目的导视系统，有利于扩大商业辐射范围。项目SWOT分析综述商业定位应与彩田南片区现有商业配套现状形成互补原彩田南片区餐饮业多集中于彩田路与福华路交汇处，以中档偏低为主，本项目商业应在原来市场基础上从档次、环境、服务质量等各方面有所提升。在本项目周边商业项目中，新一佳商场提供“吃”和“用”的消费，好百年和世纪中心解决了“家居”的问题，但在更高层次的奢侈品、时尚品提供方面却是比较匮乏，本项目商业功能应在此

4、方面与周边项目进行优势互补。在项目所在片区居住的多是白领、私营企业主及港人家庭，随着其工作和生活压力的越来越大，人们渴望能有一处能彻底放松的休闲娱乐场所，但纵观本片区休闲娱乐业远远满足不了片区居民的需求，存在较大的市场空间。项目SWOT分析综述项目规划设计（特别是底铺）充分考虑与中心区规划及岗厦村旧改规划相溶合岗厦旧村对项目在环境、景观等方面有较大的影响，销售时包装强调片区的规划前景，减弱旧村的影响；岗厦旧村改造作为中心区规划一大重点与中心区规划相匹配，将成为CBD及集中零售业的后生活平台。项

5、目SWOT分析综述作为首个岗厦旧改项目岗厦旧改是政府及市民关注度极高的问题，作为首个启动项目有极大的市场影响力，可借政府之力公关营销；根据政府资料岗厦旧改功能定位将以临时居住、长期居住、次级零售区、休闲娱乐为主，作为首个起动项目可抓住最大机会点、最大利润点、最大炒作空间。项目SWOT分析综述超高层要求通过项目功能定位规避竞争，通过销售策略回避风险项目SWOT分析综述项目SWOT总评项目SWOT分析综述总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过威胁及压力，因此项目营销突破点在于：价格突破（如何

6、实现高利润空间？）100%销售（如何实现高层商业及超高层物业的100%销售）项目定位概要突出项目区域优势区,中心区一词涵盖多重意思：中心区生活/商业/商务/市政配套、地理位置及交通位置、发展前景等；通过定位为最具投资潜力物业吸引目标客户关注，整合项目自身优势，近一步挖掘项目资源，包装投资概念；项目以投资概念为主，有充足的理据支撑：片区升值潜力、市场稀缺性、租客（商务/居住/商家）需求旺盛、项目地标性高档形象定位、发展商或专业经营管理项目自身最大特征——地标性综合建筑体。项目总体定位——中心

7、区最具投资价值地标性综合建筑体项目定位概要项目文化定位——CBD商务精英的都会生活结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；项目各功能部分物业定位及关系分析商铺——项目最具投资潜力部分，项目的核心价值点在所有物业中商铺是投资回报率相对最高的一类物业，也是市场接受度较高的传统投资方式之一，但相对风险较大，投资门槛较高；从市场反映发现，项目所在片区商业的供需极不平衡，需求远大于供应，因此商业

8、销售的重点在实现高层商业的经营及完全销售，另一方面为发展商实现较高收益；建议本项目将该部分物业保留最后销售，前期通过商铺经营给经营者及投资者置业信心，通过另两部分物业的销售造势加深客户对本项目高投资回报的预期，另一方面在物业入伙前后销售有强大的客流保证，采用抽签认筹的方法，使作为本项目价值核心点的商业价格力创新高。项目各功能部分物业定位及关系分析写字楼（商务公寓）——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万