天津金地国际广场项目产品建议书

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1、天津金地国际广场项目产品建议书金地（集团）天津房地产开发有限公司营销部2009年10月目录一、区域市场分析41、项目周边片区城市定位大幅提升42、天津市中心城区商品房供应严重不足42.1土地市场42.2房地产市场52.3市区别墅市场52.4市区高端公寓市场62.5小结6二、客户分析61、天津高端客户分布特征62、天津外来人口外来数量多年纪轻素质高73、本项目的客户定位8三、住宅部分项目定位101、本项目规划条件概述102、地块价值分析113、市场定位114、产品定位124.1项目规划原则124.2别墅部

2、分总体规划形式134.3别墅户型面积区间134.4别墅部分户型设计要求144.5停车方式及车位配比154.6采暖及制冷154.7高层户型建议154.8会所164.9幼儿园、小学174.10其他配置174.11立面风格建议184.12景观概念以及风格方向22四、商业部分项目定位251、商业主题定位252、规划理念263、业态分布264、停车及车位27五、公寓部分项目定位271、写字楼市场简析271.1天津写字楼市场特征描述271.2写字楼市场供需分析281.3写字楼市场细分281.4片区写字楼项目分析30

3、1.5小结302、小户型公寓市场分析312.1小户型公寓市场细分312.2典型项目分析322.3小户型公寓贷款政策与相关费用分析362.4小结373、发展建议37六、示范区展示建议38附件：片区内写字楼项目销售情况概览39一、区域市场分析1、项目周边片区城市定位大幅提升传统的天津中心小白楼CBD地区地域狭小，空间有限，城市功能过度集中，人口、交通和环境压力不断加大，发展局限性较大。因此，沿城市发展主轴向东西两侧扩展CBD的范围十分必要。市政府对中心城区空间发展战略提出“一主两副、沿河拓展、功能提升”发展

4、策略。将以小白楼CBD为主中心，向东西两端延伸设置城市新中心，向北为西站城市新中心，向南则为天钢柳林城市新中心。天钢柳林片区的战略地位由原先海河上游开发改造六大节点之一——智慧城板块提升为天津天钢柳林城市新中心，城市定位大幅提升。中外建项目正位于天钢柳林片区中心位置。根据最新规划定位，天钢柳林城市新中心将建成面向国际，集商务办公、会议展览、商业娱乐、创智产业及高端居住（国际社区）于一体的，集中展现天津城市形象的生态型城市新中心，也必将成为天津对外开放及国际化程度最高的区域。天钢柳林城市新中心整体建设规划

5、范围约15平方公里，规划“一带七区”，总开发建筑面积约1260万平方米，其中住宅（含还迁房）建筑面积605.5万平方米；公寓211万平方米；办公占214.5万平方米；公建（含会展、柳林公园）176.5万平方米；商业52.5万平方米。目前，该区建设指挥部已成立，已完成5路3桥1堤岸及轻轨等基础设施的建造，会展中心即将开建。天钢柳林城市新中心道路功能明确，交通组织有序，对接快速交通系统。区域轨道交通密集、发达。过境轨道交通线路有M1,M9,M7,M10,Z1（市域快速铁路线）等。本项目距离M9M7Z1的换乘

6、站仅300米，出行便捷，亦可通过轨道交通换乘到达全市各角落。区域定位的大幅度提升，该区域发展前景广阔，对本项目的定位提出了更高的要求，也为本案调整规划，提升项目档次提供了充足的发展空间。城市功能定位提升，也使得天钢柳林区域将成为继水上奥体、梅江、老城厢后的又一高端居住区的聚集地。此外，河东区沿海河开发力度不断加大，南站CBD中的嘉里项目，中信项目，中粮六纬路等项目的开发建设必将提升河东区整体城市形象与地位。2、天津市中心城区商品房供应严重不足2.1土地市场市区土地总体供需关系异常紧张，可用于开发的土地供

7、应量远远不能满足商品住宅需求量，土地供应结构的问题直接导致市区商品住宅市场供应量的短缺。住宅土地宗数土地面积（含公建）住宅建筑面积住宅销售面积2005年1572.3151.74392006年1041.583.73242007年524.245.33272008年512.025.41272009上半年316.319.8140此外，从市区近期批租土地的规划指标分析，容积率均在2.3以上，也就是说低密度产品将在未来不长的时间内在市区绝迹。2.2房地产市场商品房成交情况2004年2005年2006年2007年20

8、08年2009年1-8月市内六区供应量（万平方米）438449.5285339.5191.782.5全市供应量（万平方米）869991.69321065.61026.7448.2市内六区占全市比例50.40%45.33%30.58%31.86%18.67%18.41%市内六区成交量（万平方米）616.8439324.6327.3127.8204.2全市成交量（万平方米）1109.29905834.9990.4502.5823.7市内六区占全