北京中关村写字楼市场研究报告

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1、2003年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容第一章               北京市目前写字楼市场状况分析(九力研究部，策划部联合编制）2001年，北京申奥成功、中国加入WTO、APEC会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。据统计，2002年北京拟、在建写字楼面积达到1200万平方米以上，其中市场新增供给量为280万平方米，是2001年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平米。     图截至到2002年底北京市写

2、字楼存量(单位:万平米)图－2002年北京市写字楼新增供应量（单位：万平米）数据来源：北京市写字楼信息网预计2003年北京市将有300万平米的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争程度还会进一步的加深。1.区域竞争：中关村略逊一筹目前，北京市写字楼主要分布于CBD（商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三大板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有的板块将呈现租金和售价回升的趋势，而有的区域则会出现竞争进一步加剧的场面。CBD区域历来是高档写字楼的聚集地，预计2003年该区

3、域会有四栋写字楼入市，共22万平米。图－2003CBD区域新上市的楼盘数据来源：北京市写字楼信息网另外，在建项目世纪财富中心（15万平米）和北京财富中心（70万平米）今年也会有少量的写字楼供应量，2003年该地区能提供给市场的面积至少也在40万平方米以上，而且未来三年内该区域的市场总供给量将达到70万平米。随着CBD规划的出台，该区域的需求也日趋放大。根据九力公司去年对CBD区域部分甲级写字楼客户类型的调查结果来看，外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。此外，保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行

4、业的需求也比较强烈，如民生银行与另外一家公司合资成立的民生人寿保险公司在联合大厦也租了2600平方米的使用面积；一汽大众、中国一汽和现代汽车在嘉里中心、南银大厦和盛世大厦分别租或买了3000、4500和1600平方米的面积；外资银行尽管在2002年没有大的动作，但由于预计会有更多的外资银行拿到营业执照（目前已有19家），因此2003年估计外资银行对写字楼的需求会日趋强烈。 表－CBD区域现有写字楼的主要客户群体写字楼名称套间面积入住时间开间状况客户数量和需求面积描述主要的客户类型航华科贸中心110－2000现房大

5、开间不祥，没有统计过。外企国贸写字楼2座64－1133现房自由组合有80％左右的客户需求在201－500平米之间，他们消化了30主要是世界500％的写字楼面积；另外20％的客户需求在2001－5000平米之间，消化了写字楼70％左右的面积。强的跨国公司和外企。建外SOHO70－2502004自由组合有大部分客户需求在201－500平米之间。私营企业东方银座100－10002003自由组合各种面积客户比例比较均衡。外资赢嘉大厦133－1366现房大开间有10％的客户需求在200平米以下，50％在501－800平米，

6、20－30％在801－1000平米。合资，外资和国有京汇大厦100－1800现房大开间70%客户需求在2000平米以下，其中中等面积需求占了50％。外企数码01大厦90－542现房自由组合20－30％的客户需求在2000平米以下，其他的比较均衡。外企，国有股份制公司 金融街作为全国最主要的金融中心，长期以来是国内外大型金融企业的盘踞之地，对写字楼的需求也比较旺盛，甚至导致了2002上半年整个区域处于无房可卖的断档期。但随着下半年到2003年北京国际金融大厦，富凯大厦、中证大厦的开盘，宣告了金融街二期建设的正式开始

7、，也使金融街写字楼市场的断档现象逐步得到缓解。表－2002－2003金融街区域新增写字楼项目名称总建筑面积现已入驻客户富凯大厦11万中国保险公司，华夏银行，中证大厦15万 金融国际大厦11万中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司总计37万以中资的金融企业为主但由于北京国际金融大厦一栋已被中国保险公司买下，另一栋的大部分也卖给了华夏银行，而富凯大厦的大部分也卖给了中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司这样的国内金融机构，因此这两栋新入伙的写字楼在2003年实际上已剩不了很多空置面积，加上

8、中证大厦15万平米，新增供应量在20万平米左右。但金融街地区不像CBD及中关村地区公司那样多，需求那样旺盛，所以预计2003年该地区写字楼市场也不会出现很大波动，发展较为平稳。 图－金融街目前在租在售项目与以上两个区域相比，今年中关村写字楼市场的竞争将呈现进一步加剧的态势。一来是该地区写字楼新增供应量过大有关，预计今年中关村地区将有80万平方米的写字楼供应，主要集中在中关