中关村写字楼物业价值提升研究研究报告

《中关村写字楼物业价值提升研究研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、中关村写字楼物业价值提升研究研究报告第一部分：报告摘要2第二部分：主要问题和解决建议3一、制约中关村地区物业价值提升的主要问题3二、给房地产开发企业的主要建议4三、给物业管理公司的主要建议5四、给政府的主要建议6第三部分：本报告研究技术路线说明8一、本报告研究目的8二、本报告技术路线说明8三、本报告使用的企业数据及研究内容9四、本报告使用的写字楼数据及研究内容9五、研究方法选择10第四部分：中关村地区写字市场概况11一、调研数据结果11二、写字楼供给市场主要结论14第五部分：中关村地区写字楼入住率和租金状

2、况研究15一、中关村地区写字楼空置率状况统计15二、中关村写字楼租金状况统计16第六部分：中关村地区典型写字楼物业管理现状16一、物业服务中的软性服务不足，外资企业更为重视客户服务16二、物业管理职责偏重硬件17三、软性服务在物业基本服务中的比例偏小17四、物业管理费不高制约了物业服务水平18五、物业管理公司在调研中反映的主要困难18第七部分：高新技术企业对物业管理的需求研究19一、高新技术企业对目前写字楼物业环境的满意度19二、高新技术企业对目前写字楼物业管理工作的满意度状况20三、高新技术企业对写字楼

3、物业管理服务的新需求2627第一部分：报告摘要写字楼物业价值的一般含义：从技术层面来看，物业价值主要指写字楼的市场资产价值；从经济层面来看，写字楼物业价值难以量化，主要指写字楼对于区域经济活动的支撑作用；从社会层面看，写字楼物业价值难以量化，主要指写字楼对于社会意识的影响作用。本报告所称物业价值的含义：考虑中关村地区的现实情况和本报告研究的深度，本报告所称“写字楼物业价值”主要包括：（一）写字楼资产的长期保值增值；（二）写字楼对于目前入住企业的支撑作用和达到的满意度。物业价值的形成和影响因素：不动产开发导

4、致了物业价值的初步形成，而物业管理决定了物业价值的长期延续。市场行情、经营环境、物业管理，都对物业价值有明显的影响。目前制约中关村物业价值提升的主要问题：（一）整体宣传欠缺，商务环境竞争力展现不足；（二）市场压力造成大部分物业业权分散；（三）持续的大规模开发造成物业管理公司经营意识不足；（四）物业管理公司服务意识不足；（五）物业经营和管理的国际化程度较低。从解决方案来看，本报告向物业价值提升相关各方提出建议如下：对房地产开发企业的建议：（一）；开拓融资渠道，注重长期经营（二）联合推进整体宣传，与区域和行业

5、共赢；（三）提高物业管理国际化程度。对物业管理公司的建议：（一）加强维护物业硬件品质，注重长期经营效益；（二）建立网络信息沟通系统，形成企业需求反映制度；（三）建立入住企业共享资源库；（四）联动经营，加强商圈资源整合。对区域政府的建议：（一）加强区域整体形象宣传；（二）搭建中小高新技术企业物业服务绿色通道；（三）加强特色商业街区规划，形成商业配套的空间聚集；（四）促进对外交流，提高物业开发和经营管理模式国际化。27第二部分：主要问题和解决建议一、制约中关村地区物业价值提升的主要问题1、整体宣传欠缺，商务环

6、境竞争力展现不足50%以上的已建成写字楼、80%以上的在建写字楼均表示，中关村地区整体商务环境的宣传力度不足，在一定程度上造成了目前本地区务业整体竞争力不足，租金一路下滑的主要原因之一。2、市场压力造成大部分物业业权分散由于写字楼开发企业规模小、大部分开发以短期开发为主等历史原因，造成本地区大部分写字楼业权较为分散（总共60%以上，在市场化项目中达到80%以上）。这种业权分散的状况使得物业管理公司的工作难度增加，写字楼品质维护必需的大修基金难以筹措、物业公司对于业主的约束程度小，导致楼宇硬件维护的效果较差

7、，形成了“三年新、五年旧、十年破”的物业折旧模式。可以说大部分写字楼业权的不统一，是导致物业硬软件品质下降的根本原因。同时从长远来看，大部分楼宇业权分散的状况，将对于国际房地产基金的进入形成明显的障碍，从而使区域商务办公环境缺乏远期资金支撑，加速了整体商务硬环境的折旧速度，形成价值损失。3、持续的大规模开发造成物业管理公司经营意识不足由于高新技术企业发展迅速，同时由于中关村地区历来缺乏中高档写字楼，因此写字楼销售市场一直较好，同时由于本地开发商的资金链条较短，从而形成了“开发—销售—回收资金”的短期开发模

8、式（80%以上）。这种短期的开发模式使得开发商将主要精力投放在寻找低价土地、筹资建设和市场营销方面，而对于物业的后期管理和资产的保值增值很少予以足够的关注，经营意识的培养显然不够。当然，房地产基金的缺乏和资产证券化程度不高，是造成开发短期严重的重要宏观背景。274、物业管理公司服务意识不足本地区的物业管理公司主要以内资企业为主，在物业管理商主要看重楼宇的硬件维护和日常的行政事务管理，而在物业管理中提供的软性服务内容明显较少，尤