渭南市信达国际商业广场项目招商策略报告

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1、《项目招商策略报告》信达国际商业广场中国·渭南渭南项目组2009年07月26日目录目录2第一部分定位篇4一、渭南市商业状况简析41、城市规划组团42、城市商业特点43、商业市场现状54、商业发展趋势6二、项目简析71、项目概况72、基础资料及指标83、项目周边概况94、交通条件95、区域功能10三、项目定位10（一）分析10（二）定位基本原则11（三）项目的经营战略定位12（四）目标市场定位12第二部分原则篇14一、招商指导思想14二、招商基本原则15第三部分平面规划篇17一、商业整体规划17二、楼层规划图：18三、楼层业态业种规划组合及面积细

2、分19第四部分策略篇24一、招商价格策略24二、招商营销策略24第五部分招商篇26一、招商对象26二、招商区域26三、商品结构271、商品结构的基本原则。272、商品档次构成27四、招商规划281、主力店引进分析282、成功引进的优势（六大优势）：293、招商营销规划29第六部分招商条件篇30一、合作方式30二、原则30三、租赁条件30四、招商细则：（详见招商执行方案）31第七部分招商收益篇32一、整体租金收益32二、整体收益细分32第八部分人才篇35一、人员安排35二、人员培训35第九部分管理篇36一、招商操作程序36二、招商后期管理36第一

3、部分定位篇一、渭南市商业状况简析1、城市规划组团东风大街已成为渭南城市商业主轴，呈“西移北扩”的特点。据悉《渭南市商业网点发展规划》目前通过专家评审，即将提请渭南市政府发布实施。发展规划明确：东风大街将成为渭南商业主轴的地位。城市总体规划布局结构采取“带状组团”的城市形态，即东部老城区、中部城市中心区、西部高新区3个综合功能的城市规划组团。2、城市商业特点目前渭南市主要商业中心不但集中在东风大街上，而且主要集中在中心广场商圈周边，也是渭南最传统、最繁华、辐射力最强的商业区，业态涵盖零散街铺、百货商场、超市、主题商场、专卖店等。形成以东风大街为轴

4、心，网点向周边扩散发展之态势。以东风大街商业街为主轴，与其平行的人民路、南京路、胜利大街、乐天大街、朝阳大街和站南站北路，与其交叉的前进路、解放路、民主路、南北塘、民生路、西岳路、金水路、杜化路和仓程路均尚有为数不少的商家，但商家业种形式比较零散，基本为餐饮、休闲、娱乐及便民配套商业为主。3、商业市场现状①渭南商业零售业现在还是以传统百货商场、超市以及街铺为主，目前仅停留在购物这一简单的层面上，经过对12家商场的调研中发现，30％的商场是实施统一的收银管理，其它基本都采用开架自选经营方式，以中低档商品经营为主，商业物业硬件普遍陈旧、导视系统不完

5、善、商品布局零乱、服务人员的服务形象差、销售水平低、促销手段欠缺等。诸多现象表明，渭南的商业经营状况落后，难以满足渭南人民日益增长的物质和精神文化需求。人们对购物不仅是单一的需求，而且越来越注重服务、环境、体验的乐趣，渭南目前缺少一个现代化、大体量、多业态、一站式、体验式的大型购物中心。②、渭南建材、家具、装饰材料市场主要集中在乐天大街与前进路交汇段、解放路与东风大街及朝阳路交汇路段、东风大街东段和西段。其中解放路段和东风大街东西段主要分布为家俱市场；乐天路与前进路交汇路段分布为家俱建材装饰材料大型综合市场。本地中高端市场为：荣发家俱建材城、祥

6、和建材家俱城、鼎业国际家居汇展中心、开泰家具汇展中心；本地中低端市场为：雅典家俱汇展中心、国际家俱中心、渭通家俱广场、乐天商城、昌龙建材市场。从整个渭南的现有家俱市场来看，经营状况一般，处于相对供大于求的态势。③、渭南大型超市主要有位于核心商业区的华润万家、东风大街西段的晶众家乐、高新区的民生家乐和中心区的恒基超市。其中以华润超市业态最为丰富,经营状况最好。华润万家：该超市周一至周四的日销售额约为11—13万元，周五至周日的日销售额约为21—25万元。据悉春节期间最高日营业额可达200万元晶众家乐：周一至周四的日销售额约为7—9万元，周五至周日

7、的日销售额约计为10—13万元；民生家乐：平均日销售额约为6－9万元；恒基超市：日均销售额约为1.5—2万元。④、渭南家电、IT、数码、手机市场主要集中在中心广场和东风大街，整体经营状况良好。具市场影响力和规模的主营黑白家电、数码、PC市场有：恒基商业中心的国美电器、天斗商厦的苏宁、和鑫博大的国宁。品牌手机专营店及PC等产品混业经营的市场有：亿格手机城、移动通信至尊店、亿格电脑城、移动通信国贸店。智能时尚中心、阳光购物中心的负一层、国贸负一层则为主营山寨手机、组装电脑、配件、耗材市场4、商业发展趋势功能更为齐全的新型百货将取代旧有模式，成为主流

8、——我们可以预见，由于物业自身的局限性，老百货网点将面临着重要抉择：要么选择推倒重来，要么就被淘汰的命运。而集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化体验、商业街