我国经济适用房制度法律问题研究

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1、城市保障性住房法律问题研究法学杂志·2011年我国经济适用房制度法律问题研究李哲(北京市铁路运输法院刑事审判庭副庭长)一、经济适用房制度概述市场环境中遵循等价交换的原则花钱购买，对购得的住(一)相关概念房可以获得一定范围内的产权，并可以对该房产进行有经济适用房制度属于我国住房保障制度的基本内容条件的买卖、交换、继承、抵押和出租。因此，经济适用房之一。“住房保障”是在住房领域实行的社会保障制度，的商品性是受到社会福利性限制的，是商品性与福利性是指由政府作为责任主体，以实现中低收入阶层居民的的统一。基本居住权为目的，具有

2、经济福利性的国民居住保障系2、政府干预与市场调节相结合。经济适用房具有社统。其实质是政府利用国家和社会的力量，通过国民收会福利性，它本身就是国家政策的产物，关于其成本、利入再分配，为中低收入家庭提供适当住房，保障居民的基润、价格、购买条件、审批制度等，都是有政府干预在其中①本居住水平。在我国现阶段，保障型住房主要是指经济的。虽然在市场经济条件下，当市场出现自身无法弥补适用房、廉租房和限价房。的问题时都需要政府出面进行干预，但政府对经济适用2004年建设部等部门联合发布的《经济适用住房管房制度的干预是建立在社会保障角度

3、的，从制度本身的理办法》中规定:“经济适用房是指政府提供政策优惠，限设立之初就融入了政府干预的因素。当然，经济适用房定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策又完全不同于计划经济体制下的福利住房，它并不是完性商品住房。”2007年建设部会同有关部门对《经济适用全由政府说了算的，其具体运作还要受到市场规律的调住房管理办法》进行修订后重新明确了经济适用房的定节———经济适用住房的开发建设须遵循市场经济运行规义:“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照律，建立在市场需求的基础上，以销定产;经济适用住房合理标

4、准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有的价格变化要在政府指导价的范围内遵循价值规律，并保障性质的政策性住房。”受供求关系的影响。经济适用房是我国住房供应体系的重要组成部分，3、经济性与适用性同在。经济适用房主要解决中低主要是政府政策倾斜来扩大住房供给，以中低收入家庭收入家庭的住房问题，因此它的价格必须是中低收入家为供应对象，按照国家住宅建设标准，与别墅、高级公寓、庭能够承受的。根据《经济适用住房价格管理办法》规②外销住宅、普通商品住宅相区分。定，经济适用房的价格实行政府指导价，其基准价格由开(二)制度特征发成本

5、、税金和利润三部分构成，而住宅小区内经营性设1、社会福利性与商品性共存。经济适用房的出现不施的建设费用、开发经营企业留用的办公用房、经营用房是市场化的自然结果，而是由于中低收入家庭在正常的的建筑安装费用等多项费用不计入房价。经济适用房的市场环境中无力购买商品房，国家为解决问题建立起住价格虽然低于普通商品房，但并不意味着其房屋质量、居房保障体系，将经济适用房的建设列入国家计划，然后由住环境就要比普通商品房差，不能因为经济性而否定适城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位进行建用性。经济适用房的规划设计、建设质量必须能够

6、满足造，是带有明显的社会福利性的。符合条件的中低收入人的基本居住需求，不仅要面积适当、功能齐全，还要交家庭可以以大大低于普通商品房的价格购买经济适用通便利、公用配套设施完善，达到经济适用、便利节能的房。但是，经济适用房不是完全的福利性住房，因为它不效果。是国家免费提供的，符合条件的购房者仍然要在一定的二、我国经济适用房制度运行现状及存在的问题①符启林:《房地产法》，法律出版社2009年版，第365页。②符启林:《房地产法》，法律出版社2009年版，第368页。·118·法学杂志·2011年城市保障性住房法律问题研究(

7、一)主要成就可能满足50%以上的人口需求的。政府对经济适用房的1、促进了住房保障体系的完善，弥补了市场缺陷。有限供应根本赶不上目标供应对象的无限需求。住房问题对世界上任何国家来说都是一个重大的社会经2、价格偏高，有失社会保障初衷。对于经济适用房济问题。作为现代城市的社会问题之一，它是城市化与的价格，采取的是保本微利的原则，其开发成本主要由七③工业化的必然产物。自住房被推入商品市场后，商品房部分构成，其中包括征地和拆迁补偿、安置费。由于征地的价格随着市场的变化而发生变化，并且呈现的是持续拆迁安置补偿费在成本中占较大比重

8、，一些配套设施的上涨、居高不下的状态。由于我国的居民收入分配不均费用较高也增加了建设成本，加之开发商加收不合理费衡，两极分化严重，便造成了一些中低收入家庭无力购买用，以及经济适用房市场的供不应求，导致了房屋单价过商品房的情况，这种情形是市场自身无法克服的缺陷。高的局面。另外，有些开发商为了尽早收回成本，建设大从1998年经济适用房正式开始兴建以