天地源苏州项目定位及物业发展建议_部分(I)

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1、项目的整体定位：纯粹▪中小户型▪优质社区市场环境的变化导致整体定位的相应变化原市场状况原项目定位市场情况变化定位调整酒店式公寓酒店式公寓本项目不具备必胜资1.供应量激增1.供不应求酒店式公寓入市，一举源，故放弃酒店式公2.多元化发展，中高端2.高端项目为主奠定项目的高端形象寓，以简装的小户型项目大量面市3.市场封闭来满足部份长期需求3.租售形式多样创新DOUBLE夹层空园区规划限制变相增加采用其他方式，如错高附加值产容积率的举措，不允许层阳台，凸窗设计间，赠送空间，增加项赠送夹层等来增加项目亮点品供应少

2、目买点主流市场同质定位高端产品，整高端市场投资大，高风避开主流市场，定位满合周边资源，脱离险，且投资回收期长足园区主流人群青年白化竞争严重同质化竞争领的中小户型；实现快速销售，回流资金，滚动开发上海世联天地源项目组酒店式公寓市场变化使本项目难以酒店式公寓市场变化使本项目难以酒店式公寓启动市场酒店式公寓启动市场项目05年市场的主要特点体量户型面积特点06年市场主要特点目前状态（估计）中茵国际2栋楼90—200国际大酒店代为管理可售房源：30套左右1.市场供应少，需求旺1.市场供应激增，远超过盛；和乔丽晶2

3、40户左右120—130，雅戈尔酒店管理需求的增长；如售出0580套左右年底中,还剩150—2101/32.供应量主要集中在高端瑞集团的地块为5万平酒店产权式酒店，明年雅戈尔600户40—120雅戈尔酒店管理市场，如中茵皇冠、和乔式公寓用地；4月开盘，高层丽晶等项目只面向高端客1栋楼（200户2.市场多元化发展，产品第五元素80—110周边配套相对成熟明年春节前后开盘左右）户；由原来的顶级毫宅向中高大湖城邦1栋楼80—120豪生酒店管理06年中推盘3.市场比较封闭，多采用端延伸；只租不售的方式酒店公寓投

4、资运营是中瑞的主营3.市场形式多样化，租售上海中瑞5万平建面未定业务之一，经验丰富。目前在苏05年12月拿地州市区有诗乐庭酒店公寓两旺上海世联天地源项目组整体定位目标客户客户定位客户定位目标客户分析目标客户分析客户定位——青年菁英被园区大量的主流产品忽略的群落——园区年轻白领25-35岁左右的白领，在园区工作两三年以上，拥有良好职业前景工作时间短，不足以支付大额首付目标客户追求居住品质和环境首次置业，用于自住热爱时尚的生活目前园区80%的公积金会员都没有买房，平均年龄在27到30岁左右，买房的

5、刚性需求很大，但真正的消费能力不是很高，他们偏好总价低的中小户型。上海世联天地源项目组工业园区产业属性：高科技制造型产业世界500强企业有46家在园区共注册了72家企业园区内世界五百强企业名录:德国西门子集团德国戴姆勒-克莱斯勒集团英国翠丰集团韩国三星电子美国德尔福公司美国旭电公司日本富士通英国BP公司松下电器产业株式会社美国高特利集团荷兰皇家飞利浦公司日本旭化成株式会社英国BOC集团美国杜邦公司法国家乐福美国礼来制药公司芬兰诺基亚电信公司日本三菱株式会社美国百得集

6、团德国ZF集团三井物产株式会社美国百特公司瑞士迅达控股集团达能集团日本国株式会社日立制作所法国阿尔卡特集团新日本制铁株式会社日本住友株式会社荷兰阿克苏-诺贝尔集团挪威海德鲁公司美国霍尼韦尔国际集团法国道达尔集团日本新日矿公司美国艾默生电气公司美国伊顿公司德国巴斯夫公司法国莱雅集团日本三井金属矿业株式会社皇家壳牌集团（荷兰）英国葛兰素斯密斯克林公司德国博世控股公司明尼苏达矿业与制造业公司日本久保田株式会社法国索迪斯联合公司日本丸红株式会社法国欧尚集团园

7、区坚持走经济国际化和新型工业化发展道路，累计吸引合同外资199亿美元、实际利用外资86亿美元，投资上亿美元项目55个，其中10亿美元以上项目6个，区内项目平均投资额超3100万美元，每平方公里工业用地投资强度达14.8亿美元.（园区政府网站05年2月）上海世联天地源项目组园区引入企业数量将继续增加，平均每月新开工外资工业企业数7.8个新批利用新增注册外资新开工外资新投资外资注册登记内外资数目（万美元）工业企业数工业企业数资企业数2005年1月5165,998.97891012005年2月3233,292

8、.3411101012005年3月4135,343.849111542005年4月3922,203.17992252005年5月4322,268.675111532005年6月3336,884.7857181平均每月增加39.835,9997.89.5152.5到2005年7月累计增加517467,9871021241,982资料来源：苏州工业园区政府网站大量外资企业继续进入园区，为本项目提供潜在客户群。园区下一步将重点发展信息产业园，