某广场项目定位及物业发展建议_部分(II)

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1、谨呈：内蒙古时代中天房地产有限公司呼和浩特巨华时代广场项目定位及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-11-28第一部分项目概况与开发目标本报告是严格保密的。项目位于新华大街与东影南路交界处，交通便利，生活配套成熟，商业氛围浓厚项目区位条件•项目地块位于呼和浩市政府特市赛罕区，距城市中心和市委市政府均约长乐宫本项目5KM，十分钟左右车程。•城市主干

2、道新华大街城市中心东影南路使项目地块与外界交流非常便利。•地块西侧为在呼市有新华大街较强知名度和辐射力的长乐宫商场和特色餐饮街东影南路，商业氛围浓厚。本报告是严格保密的。地块现状和技术经济指标地块现状地块目前正在进行拆迁工作东：巨华住宅项目，以舒适性大户型为主南：老旧居民区老西：东影南路旧居北：东欣综合体项目，规划中尚未动工的东欣项目现状民技术经济指标住91.58宅63.7•占地面积：15.98亩老•容积率：7-8旧•限高：100米居•退红线后地块沿东影南路宽民63.7米，东西深91.58米住宅地块约束条件项目地块内

3、部正在拆迁占地面积小，容积率高；仅有一面临街，且临街面短；考虑到未来对北侧项目的遮挡，政府要求高层部分尽量靠南布臵。本报告是严格保密的。项目周边商业、商务、教育、生活等配套成熟，城市资源强势周边配套购物：北垣东街长乐宫、嬉水广场、国美电器、京客隆超市等大中型商东兴十五中业，以及沿街店铺；影安餐饮：北北十九中永和豆浆路国美电器维力斯大酒店肯德基、永和豆浆等快餐；路金圃大酒店展十四中天客隆览东影南路餐饮一条街；新华东街馆酒店：肯德基东内蒙古展览馆伊泰大酒店、维力斯大酒店、中国银行农发行长乐宫东本项目路兴金圃大酒店；

4、伊泰大酒店影草菁菁安南福华肥牛金融：南英都川府嬉水广场路中国银行、中国农业发展银路香港燕鲍翅行内蒙古分行；网通营业厅图书广场教育：乌兰察布东街十四中、十五中、十九中等。小肥羊数据来源：世联工作小组市调结果本报告是严格保密的。目前长乐宫区域是东部重要的百货零售商圈，而东影南路餐饮街具备对全市的辐射力，形态主流，特色不足1长乐宫2肯德基3长乐宫底层街铺长乐宫总面积2万平米左右，是民族集团旗下的传统百货商场，东部区域重要的购物场所之一。4嬉水广场5嬉水广场底层街铺嬉水广场总面积约2万平米，其中包括6000平米的大型超市，2

5、层为服饰新华东街及小商品零售市场，今年9月开业。长乐宫东影6东影南路餐饮街南从2006年7月9日开始由政府出资对东影南路两侧陈路旧建筑物进行清洗、粉刷、美化、亮化，对临街店面餐嬉水广场的广告牌统一制作，用五彩的霓虹灯、轮廓灯、夜景饮灯装饰夜景，使其成为现代化的“长乐不夜城”。街数据来源：世联工作小组市调结果本报告是严格保密的。近期已陆续入市的三个大型综合体项目极大地提升了本区域的商务氛围和商业档次1奈伦国际3长安金座项目名称奈伦国际中银广场长安金座总计总规模35万20万15万70万公寓3万6万5.2万14万商业6万4

6、万3.6万14万写字楼8万----8万酒店3万4万--7万1住宅15万2万5.1万22万入住时间2008.52007.122007.10/新华东街2中银广场未来两年内该区域内有70万平米左右的3长乐宫2综合体项目入市，主要以写字楼、酒店、东商业、公寓等公建类物业为主。影其中奈伦国际酒店签约诺富特、两座写南字楼分别整售给社保基金和广东发展银路餐嬉水广场行；中银城市广场酒店签约凯宾斯基；饮两个项目拟招商燕莎百货、沃尔玛等大街型商家。数据来源：世联工作小组市调结果本报告是严格保密的。项目本体资源与影响条件评价项目优势地块

7、临近呼市交通动脉新华大街，交通十分便利；项目西临东影南路和长乐宫商圈，商业氛围浓厚；周边教育、金融等设施齐备，拥有完善的生活配套资源；周边已陆续入市的三个综合体项目增加了区域的商务氛围，也提升了商业的档次。项目劣势地块仅有一面临街，且临街面短；项目占地面积小，容积率高，难以营造社区感；项目低层区为商业，对高区住宅居住品质有一定影响。本报告是严格保密的。项目开发目标及限制条件开发商初步地下一层至地上三或四层为商业，商业上面为小户型公寓。设想通过小户型快速回款，通过商业实现高额利润，在风险可控的前提开发目标下

8、实现利润的最大化•商业：最大限度地挖掘商业价值，多出商业面积（开发商心理预期为30%以上）尽可能实现100%的销售率•公寓：实现区域平台价格4500-5000元/平方米2007年年底实现60-70%的销售率限制条件取地成本350万/亩，因此容积率不能太低；考虑到对北面尚未动工项目（东欣CBD）的遮挡问题，政府要求高层部分尽量沿南面布臵。本报