新洲路地块前期定位及物业发展建议报告

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1、谨呈：策划情景模拟培训评委新洲路地块前期定位及物业发展建议报告版权声明世联地产2010年6月22日本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告主要结构：第一部分：目标解读及项目分析第二部分：市场分析第三部分：客户分析第四部分：案例借鉴第五部分：项目定位第六部分：物业发展建议1目标解读1、目标解读2、目标下的问题目标解读发展商目标：©短期目标：安全回笼资金©长期目标：取得较高收益世联的理解：©具

2、备强市场竞争力©具有抗风险能力目标下的问题我们的任务R1-非期望结果R2-期望结果•项目无优势资源；•实现成功销售，及时回•超高容积率款，并为开发商带来可观的•寻找项目的真实价•小规模楼盘利润值，准确定位；•周边市场竞争激烈•以前瞻的视角塑造项目的核心竞争力；•把握合理的开发节奏、开发策略、配套设施……最低化风？险，实现项目的可持续发展核心问题：无任何优势资源的超高容积率小盘，如何准确定位和打造产品核心竞争力，以实现项目抗风险能力和快速销售目标？项目分析1.项目地块分析2、项目地段分析3、项目现状分析项目基础背景项目经济技术指

3、标总占地面积：6731.6M2总建筑面积：61776.3M2容积率：9.1其中：商业部分面积：4658M2住宅部分面积：45864M2地下停车面积：9844.3M2地下设备用房：1310M2项目基础背景：规模小、容积率高项目地段分析车公庙商务圈华强北商务圈（沿深南大道）深南大道本项目临靠滨河大道、新洲路两条主干道，公交福田中心区系统发达毗邻福田中心区，距离车公庙商滨河大道务圈、华强北商务圈等区域车程10-15分钟。本项目新洲路一、毗邻深圳CBD，区域成熟二、交通发达，可便利通达华强北、车公庙等城市核心商业、商务圈三、项目西邻主

4、干道新洲路，噪音大项目地段分析石厦——福田区委所在，开发多年，居住氛围浓厚周边配套齐全：商业——天虹商场/周边底商；学校——新洲小学/石厦小学/石厦中学中心区滨河大道居住区居住区本项居住区目石厦小学新洲小学皓月花园新洲小学石厦中学天虹福田商场区委居住区一、片区居住区发展成熟，配套齐全，居住氛围成熟新洲路二、新洲小学、石夏小学、石夏中学等教育配套丰富项目现状分析项目四至分析：1、景观：本体/周边皆无景观资源项目北面住宅小区2、噪音：道路噪音——三侧临路（其中新洲路是主干道）学校噪音——西南两侧小学/中学项目东面住宅小区3、建筑环

5、境：周围建筑环境较为杂乱，观感较差8层建设用地19层19层学新洲小信托花园新洲路90m块建设用地政府预留地79m多层82m多层石夏中学项目西面的新洲路和新洲小学项目南面石厦学校环境——缺少私有环境资源，现有资源不足地块限制限制1：规模小,高容积率限制2：西邻主干道新洲路，噪音影响大限制3：缺少私有环境资源，现有环境资源不足地块价值价值1：片区居住区发展成熟，生活、商业配套齐全，适宜居家价值2：交通便利，公路网发达，10分钟CBD生活价值3：毗邻深圳CBD，区域发展成熟价值4：石夏小学、新洲小学、石夏中学等教育配套丰富2市场分析

6、1、市场现状分析2、未来供应分析市场现状分析A185-115平米A285-115平米A360-90平米A4120-140平米A5100-140平米A6100-130平米A770-105平米市场现有户型结构：1、以2/3房为主A885-100平米2、2房以70-90平米的2房2厅为主3、3房以100-130平米的3房2厅为主60㎡70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡150㎡市场供应产品主要集中在70-90㎡刚需产品及100-130㎡的改善型住宅，公寓、一房产品空缺市场现状分析按月均销售套数从高到低排列：高于

7、市场平均速度多是总价40-60万的小户型月均销售套项目主力户型面积（M2）均价（元/M2）总价（万元/套）主力客户数A33*2、2*260-90680040-60万一次置业/长线投资70一次置业、公务员/中A82*2、3*270-110680047-75万60管（3房）A72*2、3*270-105650046-68万一次置业（白领）40一次置业（港人/公司A43*2120-140700084-98万40白领）一次置业者（公司职A22*2、3*275-103630047-64万35员/公务员）A53*2、4*2100-1406

8、50065-91万公务员/中管32A12*2、3*285-115610050-70万一次置业者29A63*2、4*2100-130630063-82万公务员/潮汕商人18刚性需求旺盛，总价在60万以下小户型消化迅速典型案例分析项目名称A1地理位置福田区新洲二街与新洲九街交汇处