某地块项目定位及前期发展建议方案.ppt

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1、加泰地产崇阳县教育城地块项目定位及前期发展建议二零一三年三月contentPART1市场调研分析PART2地块价值分析PART3项目定位PART4项目规划建议PART5开发策略建议PART6工作进度安排PART1市场调研分析人口：崇阳县现辖8镇4乡，2012年底，全县年报总人口47.08万。其中农业人口39.17万，非农业人口8.9万。县城关地区常住人口10万，县城流动人口3.5万。PART1市场调研分析一、关于崇阳崇阳县2008—2012GDP走势图“经济弱县、财政穷县”是崇阳县的真实写照。截止2010年，地区生产总值达到57.83亿元，在全省县市中，综合实力居51位，GD

2、P居57位，地方财政一般预算收入居66位，农民人均纯收入居51位，固定资产投资居59位。虽然崇阳县经济仍然保持快速增长，但受对外交通不便、人口基数较少制约，工业、第三产业发展不够发达，经济总量偏低，属于相对贫穷地区。20082009201020112012PART1市场调研分析一、关于崇阳崇阳县2008—2012人均收入水平走势图按照崇阳县制定的“十二五”发展规划，计划到2015年，全县生产总值达到130亿元，年均增长17.6%。其中，第一产业达到22亿元，年均增长9.9%；第二产业达到53亿元，年均增长19.6%；第三产业达到55亿元，年均增长19.6%。人均生产总值达到2

3、6263元，比2010年增加11805元。全地域财政收入达到10.86亿元，年均递增11.5%。其中，一般预算收入达到3.5亿元，年均递增15%。PART1市场调研分析一、关于崇阳关键词：1、存量较大：截止2012年底，全县商品房存量30万余平米；2、竞争激烈：全县大小在售项目33个，15万平米以上规模楼盘5个，加上本项目和锦绣天成，竞争较为激烈；3、房价不高：目前，大部分成规模楼盘销售均价在2500元/平米上下徘徊，全县3月份最高销售均价2867元/平米，最低仅1300余元/平米。4、产品特征：从多层向小高层的过渡期已经基本完成，目前正由小高层向高层过渡。但受房价影响，多层

4、、小高层产品具有较强的市场竞争力。从销售数据分析，三房仍是市场供应需求的主力，面积在110-130平米。市场上开始出现“两房变三房”、“三房变四房”等产品，以赠送面积为卖点，户型面积由趋小化倾向。PART1市场调研分析二、关于崇阳房地产PART1市场调研分析二、关于崇阳房地产PART1市场调研分析二、关于崇阳房地产老街区电力大道崇阳大道新建路仪表路沿河大道解放路家装、家居电器、服饰婚庆、珠宝美容、娱乐超市、药店本案PART3项目定位分析三、区域商业背景分析崇阳县商业业态分布区域商业市场目前租赁情况良好，但租金水平差距较大。新建项目商铺价格多在7000-10000元/平米（首层

5、）。PART3项目定位分析三、商业租售价格分析针对竞争激烈——优化户型设计，通过赠送入户花园、空中花园、大飘窗等面积的方式，提升户型附加值，并通过控制建筑面积、控制总价争夺市场；针对房价较低——丰富产品结构，前期先以多层、小高层等成本较低产品入市，快速切入市场；争取差异化——本项目周边学校众多，但其它项目针对陪读市场、投资市场的挖掘不够，本项目可适量推出公寓（小两房）抢占市场；争取高端市场——通过高端洋房产品，以首层奉送花园、中间楼层奉送露台等方式，吸引高端客户，赚有钱人的钱。PART1市场调研分析四、市场分析启示PART2项目地块价值分析项目位于电力大道以南，新建路以北，崇

6、阳大道以西，目前交通、配套略显不便，但随着电力大道、环线的竣工，未来交通格局将大为改善。项目地势起伏，施工土方量较大，但利于坡地景观的营造。项目紧邻崇阳教育城，教育配套资源较好，周边发展潜力较大。PART2项目地块价值分析一、立地条件主要优势点和机会点：紧邻崇阳教育城，教育配套资源较好；周边发展日新月异，地块升值潜力较大；地块规模较大，利于品质、环境营造。PART2项目地块价值分析二、地块优劣势分析主要劣势：周边略显荒凉、人气不旺，目前交通不便，商业、医疗等配套不足；虽靠近教育城，但地处教育城至城区的反方向；地势崎岖，土方量较大；地块北面邻主干道，对于项目形象展示、建筑排布带

7、来一定的难度。周边楼盘较多，尤其是锦绣天成对本项目威胁较大。PART2项目地块价值分析二、地块优劣势分析PART2项目地块价值分析三、用地条件针对政府对商业指标要求和地块人气不足现状——适度打造商业，相对集中布局，引进餐饮娱乐休闲等人气店，打造情景商业街，带动周边人气发展。针对2.5容积率——规划难度不大，但须注意多层、小高层、高层等不同住宅产品进行搭配，以满足不同的市场需求。PART2地块价值分析三、对定位和规划的启示PART3项目定位围绕教育、人文、升值潜力等先天条件重点突出品质、景观的达到优化户型