天津塘汉路西侧地块物业亮点建议

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1、1谨呈：天津兴渤海建设发展有限公司塘汉路西侧地块物业亮点建议2012.09.26版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Review工作回顾2012/8/142012/8/302012/9/52012/9/162012/9/2616个日历天5个日历天11个日历天10个日历天第一阶段第二阶段（中期）第三阶段第四阶段（终期）项目市场调研市场专题研究与客户定位项目定位及规划建议、物业亮点经济测算区域宏

2、观经济背景研究项目优劣势分析及规避方法项目盈利模式研究相关物业异地市场调研市场极致量价关系研究竞争策略研究区域房地产市场调研客户访谈项目定位、产品定位工作客户访谈客户定位研究规划试排专业人士访谈产品创新方法研究经济测算成果市场调研报告市场与客户专题报告定位报告•宏观趋势•项目优劣势分析•中建高端品牌与限价房之间的关系•格局及竞争圈定•量价关系判断•本项目盈利模式……商业？车位？住宅？•竞争市场规律•客户定位预判•竞争策略•竞争市场机会•产品创新借鉴•客户定位、产品定位•结合产品定位,什么规划排布实现最高利润？

3、•可实现的量价关系？经济测算Directory目录1定位回顾…………………..市场、客户、产品、主题2开发分期………客户演变、配套节点、开发分期、算账3物业亮点………………总规划、项目回顾-之区域价值目前的城市边缘未来的宜居低密板块•塘沽森林公园-天津最大城市公园•津秦高铁-高铁经济圈初现之日，即是本区域发展之时•双地铁交汇-城市断层必然逐步减小•北部宜居-本区域在城市居住发展方向上•低密板块趋势-与原始板块比，低密优势明显未来可期的大环境4项目回顾-之本体属性劣势明显5前期必须低价取胜项目回顾-之市场竞争•大竞争环境——多板块竞争，商品房限

4、价房混战•竞争现状——•高层2居70-80万①保证功能和舒适度的主流面积的两居和三居是市场主流•高层3居80-95万•洋房3居125-170万户型面积高层（2居：84-100㎡/3居：118-124㎡）；洋房（3居：115-135㎡）户型设计高层（2居：高层2居基本不通透，90㎡以上才能做到通透，小高100㎡以上才能做到通透/3居：一般两个开间朝南）；洋房（2-3个南向开间，各别项目赠送露台、凸窗或单个房间）设计风格大多无明确风格，有风格的为英伦或Arcdeco，但很难做到提升项目价值的程度社区主题无主题，无故事。营销上也以大众圈客营销为主，

5、没有项目主题可以结合规划特色无规划特色规划理念，R=2左右，大高层，40-50米楼间距园林设计园林风格不纯粹，销售现场不提及总房款70万，首付20万,6在上北,买套两房！项目回顾-之市场竞争•竞争现状——②紧凑两居小三居畅销户型面积段供应套数供应套数比销售套数销售套数比主流销售户型主流户型销售套数比1室45-160165339.00%32539%75-8022%贻成豪庭2室85-220193045.40%45254%85-9017%3室115-25266815.70%414%120-1254%75-90133346%61057%75-9057

6、%2室90-100132347%欣嘉园31730%90-10028%85-90140.50%3室120-1251806%13913%120-12513%1室7271%73%旭辉澜郡2室79-8526459%12555%79、8555%3室89-11717840%9742%9030%贻成豪庭：78㎡1室变2室=62万；88㎡2室=70万畅销欣嘉园：79、83㎡2室=51-54万；90-94㎡2室=59-61万；120㎡3室=78万畅销旭辉澜郡：79、85㎡2室=62-67万；90㎡3室=71万畅销2居60万，3居70万7一定畅销项目回顾-之市场

7、竞争•竞争策略——认识项目——塘沽价格最合适的房子——控制面积控制单价控制总房款——有不错的教育配套——引进公立幼儿园或小学购买项目——产品有特色——户型设计人性化，项目主题差异化——配套能满足——完整商品配套、公共交通规划购买成本低+生活成本低相对竞争空白点8项目回顾-之开发商使命低成本但又要保证品质，考验开发商功底9项目回顾-之客户定位•滨海外来婚房客户（60%）•“准本地”的刚性改善客户（10%）•新滨海人•大学毕业2-3年•已经来滨海10年多，在滨海安家•个人租房或朋友同租•或塘沽老城区的中低收入家庭•即将考虑结婚•目前住塘沽较小

8、房子•首付有限，但收入不低，对未来充满信心•孩子即将上小学•男方独自购买或男女方合力购买•孩子应该有一个自己的房间了•滨海本地婚房客户（20%）•社区的环境和物业实