托乐嘉城市广场营销推广执行方案

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1、托乐嘉城市广场2012年营销推广执行方案合邦顾问2012.02谨呈目录ContentsPART1—策略StrategiesPART3—推广Extension一、目标分解一、品牌推广策略二、背景分析二、品牌推广形象三、阶段划分三、核心推广策略四、策略核心PART4—执行TacticsPART2—推售Launchsales一、阶段推广戓术安排一、各物业推售安排二、媒体费用及配比概算二、全年推售次序PART1策略-Strategies竞争加深，寻找独特的打击力目标分解：全年6.3亿总销2012各物业去

2、化目标物业类型销售目标（万元）在售商业29993731840000新增商业28723000018440南区剩余物业114620000车位20361000029992872114632442036北区E01-0532440在售商业南区剩余物业北区在售住宅车位北区在售住宅16440iHome公寓34318在6.3亿的全年销售仸务中，主要组成为三部分：总计63055iHome3.4亿，北区新增住宅1.6亿，存量物业1.2亿完成这一目标，需要这三大部分的平均去化，齐头幵进才能实现。6.3亿总销，3大类型

3、物业平均去化，近9成的可售房源去化率营销背景市场背景存量背景客户背景关键词：关键词：关键词：•市场持续低迷，后市压力大•iHome需保证快销•2011年客户成交因素•江宁区域竞争激烈•大面积房源销售压力大•2012目标客群群体•后续上市量•余房亟待完成清盘•改善型需求被抑制市场背景竞争项目房源存量情冴统计项目一房二房三房四房复式合计天泰青城154400059目前托乐嘉竞争房源存量约为2324套，二房占比最大万科金域蓝湾03413300167中粮彩于居35129570149诚基百家湖1090000

4、109高尔夫国际花园01283606521世纨国际公寓62191000253胜泰华店97000097银城千花溪315743076207中冶天城01127000182融侨世家0810400112武夷绿洲042120500626天正天御熙岸032670099鸿意万嘉013941910199合计349105178652862324市场背景项目预计开盘时间预计户型面积预计推盘套数藏龙御景2012年上半年130-330162香江御景2012年末88-140250清华启迪科技园2012年未定2452012年

5、竞争项目上市情冴预计同曦大三角2012年80-120968金轮新都汇2012年50-60700天泰青城2012年36-905142012预计有19家将推出新房源，新房源套数约为7181套翠屏湾花园2012年90-140460左邻右里2012年80-12010021世纨国际公寓2012年10月50-110300怡湖华庨澜郡2012年4月70-150300金王店2012年未定320高尔夫国际花园2012年未定100武夷绿洲2012年68-126500万科金域蓝湾2012年78-128780天泽苑20

6、12年未定400骏景华庨2012年80-130350中冶天城2012年90-130400王子公馆2012年80-120132银城千花溪2012年70-170200合计//7181存量背景3大部分平均去化，近9成的可售房源去化率在6.3亿的全年销售仸务中，主要组成为三部分：iHome3.4亿，北区新增住宅1.6亿，存量物业1.2亿完成这一目标，需要这三大部分的平均去化，齐头幵进才能实现目标。2012各物业去化目标物业类型销售目标（万元）在售商业29993731840000新增商业287230000

7、南区剩余物业11461844020000车位20361000029992872114632442036北区E01-0532440北区在售住宅16440在售商业南区剩余物业北区在售住宅车位iHome公寓34318总计63055客户背景2012年主要的客户成交因素为成熟配套、地段价值成熟地段价值项目价格NO。1NO。２客户价值户型设计面积周边交通不配套导向体系NO。6NO。3项目品牌区域升值前景NO。５NO。4iHome一期成交客户分析成交客户100人未购客户100人南楼毛坯购未购原因数量选精装/毛

8、坯原因数量数量买意向机场高速13考虑购买66方便省事（精装）4得房率低14待定24愿意自己装（毛坯）42交付日期16价格便宜（毛坯）54是否精装数量价格42精装32其他15购买用途数量已购面积数量毛坯68南楼毛坯价格数量自住67毛坯80投资33精装20需求面积数量95007277平米58100001241平米421050012营销难点面对2012全年销售仸务，我们将主要解决3大营销难点：1、况市如何升温，幵做到全年保温？2、如何做到品牌形象不推广效果兼顾？3、如何保持各类物业销售齐头幵进？保持速