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1、总第135期城市问题2006年第7期〔文章编号〕1002-2031(2006)07-0006-05城市住宅容积率的确定机制陈昌勇〔摘要〕分析了城市住宅容积率的确定机制,指出它由三个环节决定:在宏观层面,经济、人口和土地确定平均容积率;在中观层面,级差地租、规划控制和城市空间结构对容积率进行再分配和调整;在微观层面,住宅空间形态和居住文化对容积率进行修正。通过对完整机制的分析,指出目前在容积率确定中存在的问题,并在此基础上提出相应的策略建议。〔关键词〕容积率;确定机制;空间结构+〔中图分类号〕TU9841113〔文献标识码〕A次的调节、微观层次的修正等三层
2、次的内容。从程序一前言上看,首先是宏观条件,包括城市的用地、人口和经济发展阶段,它们决定了这个城市的平均容积率。其次容积率即建筑面积/用地面积,它反映的是居住是级差地租、规划政策和空间结构等,它们在城市空区在空间上的三维开发强度,是被广泛应用于城市间中对容积率进行分配与调节,使得容积率在空间分规划和建筑设计的控制指标。容积率与复杂的背景布上出现差异。最后,住宅的空间形态、居住文化对条件相关,包括城市人口、土地、经济、气候、住宅建其进行修正,使最终的数值变得可行。造条件等,因而成为城市规划和商业决策的敏感性整个容积率确定机制并非线性、单一的,而是循问题。从
3、理论上说,容积率存在合理值域。目前,较环、互动和开放的(见图1),即任何一方面的调整都多研究从经济学角度分析利润和成本的得失,以此必须把信息反馈到各个方面。如根据人口与土地确来确定“最佳”容积率,以便充分发挥土地的经济价定的平均容积率,在微观实施上可能由于层数过高、值,而较缺乏从宏观的整体机制上分析合理容积率经济支付能力低而变得不现实,只能通过适当扩展的讨论。因此,本文试图从多层次、系统的角度去探土地以获得可行的容积率数值,这必然影响到平均讨容积率确定机制,并由此发现一些城市规划中容容积率的确定和容积率的分配。因此,在确定的过易忽略的问题。程中,反馈和检
4、讨的循环机制是最佳的确定容积率的方法。二确定机制分析以下主要论述容积率确定机制中的几个重要环节。尽管确定容积率的变量只有两个,但涉及较多1.平均容积率的形成机制的问题,城市中任何因素的变动都可能对容积率产生根据容积率的定义,容积率的计算公式可以转影响。住宅容积率确定包括宏观层次的形成、中观层变为:(人口/用地)×居住面积。可以看出,容积率〔作者简介〕陈昌勇(1977—),男,汉族,广东湛江人,华南理工大学建筑学院博士研究生,研究方向为高密度居住空间。〔收稿日期〕2006-04-26〔修回日期〕2006-06-09·6·城市科学《城市问题》2006年第7期
5、城市住宅容积率的确定机制图1住宅容积率的确定机制涉及三个因素,即一个区域的人口,土地及人均居住到360人/公顷,但并不是很成功,很快转向郊区化面积。不同的城市背景条件会形成与之相对应的住的低容积率住宅模式。目前,美国以郊区住宅为主宅容积率。根据实际情况,平均容积率可以分为以体,容积率在0.2-1.5之间。英国的居住密度,一下几个类型:第一,人口多、土地少的经济发达地区,般在100-230人/公顷之间,250-500人/公顷可比如香港、新加坡。香港总面积为1098.51平方公算高容积率住宅。近年来,紧缩城市理念建议提高里,人口为645.5万,山地占主体,建
6、成区仅占居住密度,如卢埃林、戴维斯1994年发表报告认为1516%,平均密度为6231人/平方公里。人口多,土200人/公顷是可能的最高密度,地球之友提供的可地少的情况决定其只能采用高容积率的模式。由于居住持续密度是275人/公顷,这些数据显然比东亚经济发达,居民有能力购买高层住宅,多数住宅在的城市要低。第三,人口多、土地多经济欠缺发达的30-50层之间,容积率在610-1010之间,是极度地区,多采用适度的容积率数值。如中国西北小城拥挤的城市,如1972年后,香港先后建设的11个新市住宅容积率一般在1.0-2.5之间。印度也面临市镇,平均的居住密度达到
7、1800人/公顷。新加坡人口多土地少的问题,但经济能力难以支付高层住人口与土地情况不如香港严峻,具体值明显比香港宅,因此一般采用多层高密度的适中容积率模式。低,住宅层数多为10-13层,少数为4层和20-25柯里亚认为“要解决城市人口的居住问题不仅仅是层,居住净密度一般为800-1000人/公顷,容积率建筑和技术的问题,首先是密度的问题”。1970年一般为1.6-2.3,规定的容积率一般不能超过3.8。印度政府利用22257公顷的用地建设新孟买,他认第二,人口少、土地多的经济发达地区,如欧美,人口为最好的策略是参照新城模式,建立起一种沿海滨密度小导致住宅
8、容积率较小。由于经济发达,居住发展的多中心的城市格局。他从经济能力出发,指形态的
