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1、第13卷第1期人文地理Vol.13,No.11998年3月HUMANGEOGRAPHYMar.1998城市容积率确定的技术要点透视查勇刘彦随蒋建军(南京师范大学地理科学学院210097)提要容积率是反映城市土地利用强度的一项重要指标。本文提出了利用大比例尺航空像片测定现状容积率的技术路线和方法。对于规划容积率,可通过逐层控制、地块测算和因素修正的方法,予以确定。关键词容积率航空像片城市规划1容积率及其确定意义容积率,或称建筑面积密度,是指单位面积用地上的建筑面积。显然,它是反映城市土地利用强度的重要指标,即容积率越高,土地利用强
2、度越大[1]。1.1容积率与经济按照容积率的概念,容积率F可表示为:SbF=Si′式中Sb为总建筑面积,Si为某地块的面积。由于Sb即建筑总售价Ps除以单位建筑面积售价Ps,Si′即土地总价值Pl除以单位土地价值Pl,故上式变换为:′′Ps/PsPs·PlF=′=′Pl/PlPs·Pl由此可见,在P′′l、Pl和Ps不变的情况下,提高容积率,对房地产开发者说来,可获得更多的经济利益。因此,开发者总希望尽可能提高容积率。1.2容积率与环境容积率F还可表示为:Sbnj·SjF===nj·DSiSi式中nj为某建筑物的楼层数,Sj为建筑
3、基底面积,D为建筑密度。因此,容积率提高,意味着要么增加建筑密度,要么增加建筑物的高度,由此引起人口密度过大,交通拥挤,绿地和采光减少,消防和供水、供电困难等一系列社会环境问题的出现,如果不采取有效管理措施,势必造成城市环境质量的下降。综上所述,容积率既能影响经济利益,又可能影响到城市环境。它包括现状与规划两个方面,前者是反映城市经济发展水平,进行城市环境规划与评估,以及地价修正的重要依据。后者是城市规划特别是控制性详细规划的一项重要指标,是城市管理部门对城市建设及其土地实行有效管理的重要手段。因此,合理确定城市容积率,显得尤为重
4、要。江苏省教委自然科学基金资助项目。在研究过程中承蒙倪绍祥教授指导,特此致谢。14人文地理13卷2现状容积率的确定传统的方法是实地测定,需花费大量的人力和时间,而利用航测的方法,借助大比例尺航空像片(>1/5000为宜)测定现状容积率,则可以省时省力,成效十分显著。其技术路线和方法是:2.1地块的划分及其面积量算根据道路分布、权属关系、用地性质和建筑类型等,把研究区划分若干地块,以此作为确定容积率的基本单元,并且从地形图上量算出每一地块的面积。2.2建筑物楼层的求算在对地块内建筑物编号的基础上,确定其楼层。远离像主点的一些高层建
5、筑物,可以直接从航片上读出楼层。否则,先通过不同方法求出建筑物的高度,再推算楼层。这些方法包括:2.2.1投影法这种方法是利用航空像片的投影差推求建筑物的高度h,计算公式为:h·Hh=r式中h为地物的投影差,H为航高,r为地物离像主点的距离。因此,在已知航高的情况下,只要在航空像片上量出某建筑物离像主点的距离及其投影差,便可求出该建筑物的高度,从而推断出该建筑物的楼层数。对高度较大且远离像主点的建筑物而言,这种方法的效果较好。2.2.2阴影法航空像片上的阴影包括本影与落影。阴影法实际上是利用建筑物的落影来推求建筑物高度。建筑物
6、高度h的计算公式为:h=l·tg·M式中l为落影的长度,为太阳高度角,M为航空像片比例尺的分母。对某一时间成像的航空像片而言,和M一定,因此在平坦地区的航空像片上,落影的长短反映了建筑物的高低,它们之间存在某种线性关系。落影的长度可从航空像片上直接量出,但在地面起伏的情况下须对其进行坡度修正。与投影法相比,这种方法精度较高,但在建筑物密集和地面起伏较大的地区,要确定落影的确切长度比较困难,因此阴影法适合于建筑密度较小和地面平坦的地区。2.2.3高差法这是利用像对测定高差从而推求建筑物高度的方法。高差h的计算公式为:△P·Hh
7、=b+△P式中△P为左右视差较,H为航高,b为航空像片的平均基线长度。具体做法是,在航空像片上选取某建筑物顶部一点A,再选取与该建筑物底部相同高程的另一点B,求取这两点之间的左右视差较,量算平均基线长度后,就可求出A、B两点之间的高差,实际上这就是该建筑物的高度。这种方法比较繁琐,且精度较低。2.2.4类比法对相同类型的建筑群而言,只要测定出其中任一建筑物的楼层数或高度,就可推断出其他同类建筑物的楼层数和高度。类比法可提高测定效率,住宅小区常运用此法。在实际研究过程中,可综合运用以上不同方法来确定建筑物的楼层数或高度,并通过相互验
8、证和补充,来提高容积率测定的精度和速度。2.3建筑物基底面积量算及其修正在航片上量算出各地块内所有建筑物的顶部面积后,先进行面积值的楼高和地面高程修正,把它们统一到标准面上。然后根据航片的比例尺,得出建筑物的基底面积。2.4现状容积率的确定利用下列
