容积率的确定

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1、最佳容积率一、相关理论模型1、理论基础在其他住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅的建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增加，随着房屋层数的增加，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础，增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在利率最大化的理论值。2、土地增值模型在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行平复，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产项目的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大时，即时该项目适

2、合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对方案进行模拟评估。物业类型参考容积率多层1.2-1.5小高层（12层）2.5-3高层（13层以上）3.5-5独栋0.4-0.5联排0.7-0.8双拼0.5-0.6根据假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平方米土地增值为Zi，则：每平方米土地增值（Zi）=【售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费用-利息费用】×参考容积率-每平方米土地费用。利润最大值Ymax=（∑Zi×X

3、i）×D其中：∑Xi*Ri≤J实例：假设一项目的土地面积为2万平方米，最高容积率是1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平方米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平方米，参考容积率0.5.那么：多层住宅没平方米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）×1.5-2500=3228.5别墅住宅每平方米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）×0.5-2500=543项目名称别墅参数多层参数备注建安成本1200850专业费用250200管理费用3625建安成本的3%不可预见费用6042建安成本的5%利息6

4、042建安成本的5%销售费用340220收入的4%营业税及附加468302收入的5.5%利润最大值Ymax=（3228.5×X1+543×X2）×20000【计算公示如下】X1：多层X2：别墅限制条件利润0.10.90.6162310000.20.80.7216020000.30.70.8269730000.40.60.9323440000.50.51377150000.60.41.1430860000.70.31.2484570000.80.21.3538280000.90.11.459199000限制条件小于等于1.2所以根据以上的计算：多层面积占比0.7；别墅面积占比0.3，

5、土地增值达到最大4845万元。某种物业类型的土地增值最大，即可以视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的最佳物业类型极其容积率，以减少理论与实际之间的差距。3、求解步骤首先，通过前期市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要的信息；同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。第三步，确定合理的容

6、积率最后，结合总评规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。（二）相关运用提高容积率可以有效分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的。1、不改变容积率，但改变物业类型在建筑密度不变时，容积率提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此方式主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数增加，使得建筑密度得到有效降低，既增加了小区的绿地面积和公共面积，同时有利于景观价

7、值的挖掘，从而有效的提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来设计高层，其容积率1.73，建筑密度仅13.8%，使南北栋距及人均绿地率大大提高；另外世茂集团开发的江景豪宅也都采用此手法。2、降低容积率