《地价评估与分摊》PPT课件

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1、第十一章地价评估与分摊第一节地租理论及测算第二节路线价法第三节城镇基准地价评估第四节基准地价修正法第五节补地价的测算第六节高层建筑地价分摊1第一节地租理论及测算由传统的地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租：或地价的评估离不开测算地租地租理论是房地产估价的基础理论之一有必有学习地租理论2一、地租的含义（熟悉）狭义的地租：指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。基本含义：纯粹的剩余物3第一节地租理论及测算二、地租现象（熟悉）土地肥力不同→收获的

2、产量不同——地租现象；土地位置不同→运输费用不同——地租现象；不同的摆摊地点→不同的销售净收入——地租现象4第一节地租理论及测算三、地租理论的回顾（了解）（一）威廉·配第（二）理查德·坎蒂隆（三）亚当·斯密（四）詹姆斯·安德森（五）大卫·李嘉图（六）马尔萨斯（七）约翰·冯·杜能（八）马克思（九）其他5第一节地租理论及测算四、地租的测算（熟悉）1、计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润；2、土地是在最佳用途下使用的。3、土地是在最佳集约利用下使用的。6第一节地租理论及测算４

3、、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求；５、在资本周转率、投资风险不同的情况下，不同周转率、不同风险的资本不能用同一比率来计算其应得利润。7第一节地租理论及测算６、测算地租的其他方法：（１）从房租中分离出地租；（２）由地价求地租；（３）用市场法求地租；（４）用类似假设开发法的方法求地租；8第二节路线价法一、路线价法概述（熟悉）路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临

4、街深度价格修正率和和其他价格修正率，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法。92、理论依据：（1）路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。（2）在路线价法中，“标准临街宗地”可视为“可比实例”；“路线价”可视为“可比实例价格”；其他临街土地的价值是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度进行适当调整，这些调整实际是“房地产状况调整”。10第二节路线价法(2)路线价法与一般的市场法的3个不同之处：A、不做"交易情况修正"和“交易日期调整”；B、先对多个

5、“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；C、利用相同的“可比实例价格”—路线价，同时评估出许多“估价对象”（该街道其他临街土地）的价值，而不是评估出一个“估价对象”的价值。113、适用的对象和条件：（1）主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价；（2）因可同时对大量土地进行估价，特别适用于房地产税收、市地重划、城市房屋拆迁补偿或其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。（3）运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。124、操作步骤：（1）划分路线价区段；（2）设定标准临街深度；（3）选取标

6、准临街宗地；（4）调查评估路线价；（5）制作价格修正率表；（6）计算临街土地的价值。13二、划分路线价区段（熟悉）1、路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段；2、在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划分为同一个路线价区段。3、两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般从十字路或丁字桥中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。14二、划分路线价区段（熟悉）4、在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一

7、个路线价区段，分别附设不同的路线价。15三、设定标准临街深度（了解）1、标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。2、实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。可以简化计算和提高代表性。16四、选取标准临街宗地（了解）1、标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。172、选取标准临街宗地的要求是：一面临街；土地形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度；临街

8、宽度与临街深度的比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面（如土地使用年限、土地生熟程度等）也应具有代表性。18五、调查评估路线价（了解）1、路线价是附设在街道上的若干标准临街宗