收支管理与地价评估

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1、规范土地收支管理与地价评估近儿年来，国家为加强土地管理和调控，出台了一系列政策及配套法规。2004年国务院下发了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）（以下简称28号C）。2006年国务院下发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）（以下简称31号文），同时还陆续下发了许多配套文件：《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）（以下简称100号文），财政部、国土资源部、屮国人民银行关于印发《国有土地使用权岀让收支管理办法》的通知（财综[2006]68号）（以下简称《办法

2、》），财政部、国上资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地有偿使用费政策问题的通知（财综[2006]48号）等。如果说28号文侧重严格土地管理，那么31号文则侧重土地调控。其屮的措施很多，主要的一个方而就是规范土地收支管理。按省估价师协会的安排，我们今天主耍探讨规范土地收支管理，对我国地价及地价评估的影响。%1.规范土地收支管理的主要精神和内容（-）当前国有土地使用权有偿使用中存在的主要问题1、一些地方政府不顾经济发展水平和市场情况，为获取土地出让金收入而盲目扩人城市规模、盲目加人旧城改造力度，大量出让国有土地；2、一些地方为招商引资恶性竞争，竞相压低地价甚至以零地

3、价出让工业地,造成工业用地过度扩张、重复建设，影响了区域I办调发展；3、土地出让收入主要用于城市建设，致使一些地方没有资金缴纳新增建设用地土地有偿使用费和拨付用于农业土地开发的资金，甚至拖欠、挪用农民征地费；4、一些地方擅自挪用土地出让金，甚至以未來上地出让收入作担保向金融机构大量借贷资金搞城市建设，大量透支未來上地收益。（-）31号文关于“收支対条线”的主要精神31号文件明确要从三个方面加强国有土地使用权出让收支管理：1、解决土地出让收支透明和人大监督问题，31号文件规定国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。这里需要指出的是，31号文件

4、明确的是全部上地出让价款都要全额纳入预算，而不仅仅是上地出让金部分。土地出让金是政府出让土地使用权所取得的土地纯收益，即土地出让总价款扣除政府取得土地所支付的征地、拆迁费用以及宗地前期开发费等的余额，土地出让金一般只占土地出让总价款的25%左右（不同地区相差很人）。2、为切实保证被征地农民的合法权益，31号文件规定十•地出让总价款必须首先按规肚足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费用以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足。这一规定实际上是明确了征地补偿安置费用由财政预算列支，切实保证被征地农民征地补偿安置费用的及时足额支付。3、调整

5、土地出让收入的使用方向，减少用于城市建设的资金，加人用于支持“三农”的比重。31号文件规定，国有土地使用权出让总价款扣除征地补偿安置费用外的其余资金，要逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。（三）100号文及《办法》细化了“土地资金流”对国有土地使用权出让收入范围和管理使用范围和方向、财务管理等等进行了详细的规定。二、从“收支两条线”看土地收益分配调整（一）国有土地使用权出让收入1、从构成上——“全额”100号文明确规定：国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是政府以出让等方式配置国有土地

6、使用权取得的全部土地价款，包括受讣人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。“全额”即全部土地价款可以从三方面理解:一是全部土地价款包括三部分，不仅仅指土地出让金或土地纯收益。财政部门负责征收管理，国土部门负责具体征收。不足额不发土地证。需要说明的是，全部土地价款包括三部分是指招拍挂和协议出让土地使用权。对于划拨土地转让等补缴的土地价款仅指出让金部分。具体范围下面还要详细说明。二是严格界定了减免的内涵，保证“全额"o100号文规定：任何地区、部门和单位都不得以”招商引资”、”1口城改造”、”国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行”零地价”

7、，甚至”负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。三是明确了招拍挂和协议出让国有土地使用权总价款征收必须包括土地取得费。《办法》第十条规定：也不得违反规定通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由国有土地使用权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等。这一点，当前东北实施可能很困难。2、从范围上——“全面”所谓的“国有土地使用权出让收入”实际上几乎包括了所有的土地配置方式的收入，包括出租、划拨和权属变更等。其中涉及击让、转让方式土地价款有6项：%1以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价