博思堂-2011年江苏盐城金鹰天地项目全程营销报告

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1、盐城金鹰天地项目全程营销报告博思堂商业事业部2011年1月PART1项目本体解读本案位置标记城南核心，周边高品质住宅林立，未来坐享四面人气。城南新区高水平的消费容量和质量强力支撑商业发展。中心老城区盐渎板块城南板块项目区位解读完善的交通体系，实现不同消费群体的可达导入市内公交：8、9、18、20、38、208、解放南路BRT等多条线路可达。BRT的开通直接贯通铜马广场、东进路、内港湖三大商圈，实现各商圈的人流互导。本案距市中心仅20分钟车程。大交通：开发大道直接贯通城西干道和开放大道（G204），通达盐徐高速、宁靖盐高速、沿海高速。盐城纳入上海2小时经济圈。BRT线路图

2、空港：江苏第二个开通国际航线的盐城南洋国际机场，2010年吞吐量预计达20万人次。间接为本案提供可观的实力消费群。本案距其45分钟车程。项目交通资源解读滨湖而立，坐拥一线湖景！特享内港湖公园纷繁景点！以水为脉、以绿为伴的城市休闲生态资源！湖景：300米一线湖景，特有的新城规划稀缺商业资源。标志性公建配套：毗邻新城规划的文艺中心和广电塔，特享第一性的市民休闲热潮带来的巨大人流。项目特有资源解读项目规模区域规划文化休闲开发优势湖景资源全案三大组团共60万平米A1B1抱湖而立，加之住宅盈利，实现开发的黄金组合全市政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心重点打造

3、的城市形象展示区，政府给力300米一线滨湖市区罕见新区稀有文化艺术中心、广电塔等多个标志性建筑和景点民心舆论所向，人气引爆点，聚客拢气金鹰实力品牌丰富开发经验实现精品打造政府大力支持项目自身资源梳理项目核心价值推导PART2商业市场解读PS：本部分市场分析基于贵司提供的市场调研和商业业态调研资料，加之本司项目组成员的补充考察调研，而后对调研信息、数据进行系统、科学的挖掘分析，得出以下的分析结论。发展稳定，呈“中心大商场、城内特色商业街、外围大市场”格局，交错组合。老城区以铜马广场为核心，结合建军路、解放路、人民路，形成盐城的商业核心商圈；以华兴路步行街、鑫天地商业街、板

4、桥巷步行街、浠沧商业街为代表的多个特色商业街区；外围以小商品批零为主功能的招商场商圈为代表，随着城市格局的拉开，专业批发市场逐渐向城北转移。老城区商业发展格局老城区商业发展特点传统商圈通过不断升级改造实现稳固壮大；餐饮、休闲娱乐呈现街区式发展，并逐渐向外围突击。受城市发展，以铜马广场为中心的核心商圈，不断进行升级改造，稳固发展；老城区传统的零售购物业态，符合人气支持的要求，随着08年金鹰百货的加入进一步稳固壮大；随着城市经济发展，消费水平提升，餐饮、休闲娱乐呈现街区式发展；受消费理念、经营理念、消费能力提升，餐饮、休闲娱乐业态，向传统核心商业区向外围区域发展。政府规划引

5、导、公建先行，政府商业项目先行示范引导，营造商业机会，带动区域商业发展，满足消费需求。新区商业发展模式新区发展主要依托于其高起点的规划定位，发展特点为城市公建先行；新区商业发展则又依托于其公共配套建设，以此吸引人气，营造商业机会；政府商业培育，进行商业示范引导，推动新区商业发展的城市运营模式。新区商业发展特点依托盐渎公园、内港湖公园大型市民公建配套，全面提升新区商业消费环境，于其周边建成多个特色商业街区。依托2大市民公园，全面提升商业消费环境，落子周边的多个特色商业街区，典型代表如东进路美食街、水街、韩国城、欧洲风情街等；餐饮、休闲、娱乐业态街区化发展趋势明显，形成了与

6、老城区差异化的餐饮、娱乐、休闲业态的消费升级。新区商业发展特点新区商业目前以餐饮、酒店住宿业态为主；零售购物类多以生活超市为主，综合性集中式精品购物场所尚未出现，随着未来人口不断导入，该类场所需求势成必然。商业业态经营特点主要所处区域零售购物受人口密度制约，目前以生活超市为主盐渎板块、大学城板块餐饮、休闲、娱乐点多面广，经营能力强，选址灵活；街区式、产业链条式发展盐渎板块、内港湖周边酒店住宿类与区域内其它业态关联度大，易形成二次消费市政府周边区域，尤其是西面区域专业市场类受地段、交通、物流等条件影响和限制世纪大道区域市场分析总结1新区比对老城区：商业不断流入，消费满足能

7、力不断增强，逐步形成商业特色。业态老城区新区零售购物保持固化，商业经营不断升级商业逐步进入，但档次由低向高逐步发展，规模相对有限餐饮逐步向外延伸，处于净流出形成餐饮规模特色，持续流入、经营平稳向好休闲娱乐随餐饮不断向外发展虽餐饮呈街区化发展，但规模、种类、占比有限市场分析总结2新区比对老城区：城南新区受市民认可度高，发展潜力巨大，人气不断提升，商业氛围不断浓厚。因素老城区新区人气人口密度高，人气聚集度高人口密度低，人气逐步提升交通交通便利，但交通拥堵道路宽广，交通流畅，但交通运力有限配套配套弱，停车对商业形成压力配套完善，停车便利，环境舒