南京市容积率奖励机制研究

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1、分类号TU984密级公开UDC711编号硕士学位论文南京市容积率奖励机制研究研究生姓名：乐晶晶导师姓名：叶如海副教授申请学位级别：硕士一级学科名称：城乡规划学二级学科名称：城乡规划与设计2018年6月STUDYONINCENTIVEMECHANISMOFFLOORAREARATIOINNANJINGAThesisSubmittedtoNanjingTechUniversityFortheAcademicDegreeofMasterofEngineeringBYLeJingjingSupervisedbyProf.YeRuhaiJune2

2、018摘要摘要随着我国城市的不断发展，一方面，公众对公共空间需求的日益旺盛，另一方面，规划控制管理缺乏一定的弹性去适应市场经济的发展与变化。容积率奖励机制能够在一定程度上能顾弥补规划缺乏灵活性的问题，在鼓励开发商积极主动的关注公共建设的同时，分担了政府对公共事业的财政支出，形成政府、开发商和公众之间的“共赢”局面。基于容积率奖励机制的自身优势、国外实践的良好效果和我国现状需要改变的规划管控问题，本研究认为容积率奖励这一基于市场机制下的弹性调控机制在理论上能一定程度解决目前我国规划面临的管控困境，满足日益增长的需求并引导城市更好地发展，所

3、以提出了对南京市容积率奖励机制的研究，探讨该机制在南京的应用。本研究首先分析了国内外容积率奖励政策现状，根据国外实施的诱因、良好的实施效果，针对国内容积率奖励却实施效果不佳的问题，以南京容积率管控问题和需求为基础，对南京容积率奖励的可行性从法理层面和技术层面分别进行了分析。最后论文针对这些问题、矛盾与技术方法，对南京容积率奖励机制进行了构建。本研究认为南京实施容积率奖励具有其可行性。在法理层面上，我国土地权属问题并不是容积率奖励实施的主要障碍，土地私有制并不是容积率奖励的必要前提；通过合理的制度设计也可以一定程度上化解或缓解容积率管控制

4、度与容积率奖励制度兼容的问题。在技术层面上，论文一方面通过对奖励范围的划分、对奖励对象条件的界定和对奖励额度的设置，来解决容积率总量控制的问题；另一方面，提出绿色容积率的概念，以此解决刚性容积率指标不可更改的问题。南京容积率奖励机制的构建分为组成内容和运作方式两个部分。组成内容上包括奖励对象、奖励范围和奖励额度。南京的容积率奖励对象界定在在商业用地内建设的公共广场，即私有公共空间，并设置了相应的标准。奖励范围是南京市老城区和内环路交集范围内的非历史保护地区。奖励额度则设定了10%的奖励上限，并根据不同强度分区的基准容积率给出了不同的奖励

5、幅度。运作方式上，将奖励范围容积率指标设定为绿色容积率，实现对容积率的弹性调控，并成立专门I摘要容积率奖励管理部门进行容积率奖励范围、私有公共空间方案、奖励额度等的审批与建设成果的验收。本研究是对我国实行容积率奖励机制的一次探讨与尝试，旨在抛砖引玉，引发学术界更多的思考。同时，若要在我国实施相关机制，则需要大量的制度建设，任重而道远，也远远超出了本研究的范畴。关键词：南京市容积率奖励奖励对象奖励范围奖励额度正文字数约6.1万字，61幅图表（图21幅，表40幅）。IIABSTRACTABSTRACTWiththecontinuousdev

6、elopmentofcitiesinChina,publicdemandforpublicspaceisincreasinglyprosperous.Atthesametime,planningandcontrolmanagementlackscertainflexibilitytoadapttothedevelopmentandchangesofthemarketeconomy.Theincentivemechanismoffloorarearatio(FAR)can,toacertainextent,beabletocompensa

7、teforthelackofflexibilityinplanning.Itnotonlycanencouragedeveloperstoactivelypayattentiontopublicconstruction,butalsocansharethegovernment’sfinancialexpendituresonpublicutilities,forminga"win-winsituation"betweenthegovernment,developers,andthepublic.Basedontheself-advant

8、agesoftheincentivemechanismofFAR,thegoodeffectofforeignpractice,andtheneedtochangetheplanningmanagement