2015沈阳香湖盛景南区项目地块产品定位报告

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1、沈阳香湖盛景南区地块产品定位报告目录报告整体思路1.沈阳房地产市场概况2.区域市场环境分析3.土地本体解读4.项目定位5.项目销售排期PART1沈阳房地产市场概况1.政策环境2.运行状况3.库存情况4.各区表现5.市场小结1.1沈阳市房地产市场政策环境宏观政策：2015年中央延续宽松、积极的政策方向，央行连续3次降准、降息，公积金要求放宽，各地地方政府救市举措频出，沈阳市房交会送购房补贴，免契税，政府救市态度坚定。全国央行今年连续3次宣布降准、降息；公积金政策调整延续前期救市热潮，陆续有地方政府跟进公积金调整、税费减免、购房地方补贴等救市政策公积金贷

2、款政策放松；降低首套、二套房首付比例；营业税免征5年降沈阳至2年；推出房交会购房补贴等宽松政策沈阳市公积金央行沈阳市央行【放宽贷款年限】【下调贷款和存款基准【二套房首付降为40%】【下调贷款和存款基准【提高贷款额度】利率各0.25个百分点】【营业税免征5年转为2年】利率各0.25个百分点】【提取支付房租】1月2月3月4月5月6月央行央行辽宁省沈阳市【下调存款准备金【下调存款准备金【支持自住和改善需求】【房交会买房送购房补贴率0.5个百分点】率1个百分点】【首套房首付最低20%】，免契税】1.2沈阳市房地产市场运行状况2015年上半年沈阳市商品住宅供应

3、放缓，成交量有所增长，价格处于缓慢回升中，近几年沈阳房地产市场运行平稳，需求稳定，2010-2014年每年去化面积均在1100-1400万平之间。2014-2015年6月沈阳市商品住宅供求情况2014年2015年同比单位：万平单位：元/㎡200.08000时间68866890691769316901686269227044685167676928681968601-6月675166476747649064397000150.06000供应面积656.1420.2-36%（万平）100.050004000成交面积50.0462.1528.314%（万平

4、）30000.02000成交价格68926766-2%（元/平）201401201402201403201404201405201406201407201408201409201410201411201412201501201502201503201504201505201506数据来源：沈阳市房产局供应面积（万平）成交面积（万平）销售均价（元/平）注：以上数据为备案数据供应情况：2015年上半年商品住宅供应面积同比2014年下降36%，库存压力有所缓解。成交情况：2015年上半年商品住宅成交面积同比2014年上升14%，市场呈现回暖迹象。价格

5、情况：2015年6月成交均价与2014年6月持平，较2014年12月上升5.7%，价格缓慢回升。1.3沈阳市房地产市场库存情况截止2015年6月，沈阳市全市商品住宅累计库存2819万平，较比2014年同期下降115万平，为近7年来库存首次下降，按照当前平均去化速度计算（月均去化89.7万平/月）去化周期需31个月。2009-2015年沈阳商品住宅库存量及去化周期单位：年单位：万平3500.0033000.002.622.52.432500.002.1522000.001.671.51.41500.002934.432819.952607.261.01

6、12202.321000.001801.451239.031361.020.5500.000.360.0002009201020112012201320142015库存面积（万平）去化周期（年）截止2015年全市累计库存2819万平，较比2014年下降115万平，为近7年来库存首次下降。目前来看，单纯消化已上市的库存产品周期约需31个月。1.4沈阳市各区商品住宅供求情况2014年及2015年上半年，于洪区商品住宅成交面积排行城市首位，市场活跃度高，成为近几年城市导入人口主要承载区，房地产市场发展前景良好。2014年沈阳市各区商品住宅供求及成交均价

7、2015年1-6月沈阳市各区商品住宅供求及成交均价单位：万平单位：元/㎡单位：万平单位：元/㎡600120001401200010525120500100001001610000886710040080008123799280007513761474296781806497626963096359624130060006000520152376048424952200400040004010020002000200000大东浑南和平皇姑沈北沈河苏家屯铁西于洪大东浑南和平皇姑沈北沈河苏家屯铁西于洪供应面积81.48477.4899.02143.8112

8、0.6794.9184.97113.85303.26供应面积40.0875.8550.1443.3854.0