策源地产无锡保利达广场策划报告

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1、无锡保利达广场策划报告——策源地产·2009-08——项目认知[项目基本情况]－区位本项目位于无锡市崇安区解放北路以北，通运路以西，北临古运河。靠近无锡老城区与火车站，交通便利。[项目基本情况]－经济指标总用地面积：67829㎡总建筑面积：456281㎡物业形态：住宅、酒店式公寓、商业、会所住宅面积：275121㎡酒店式公寓面积：38000㎡商业面积：24160㎡会所及配套设施：3000㎡综合容积率：5.02绿地率：40%停车位：2400[项目认知]无锡/市中心/城市综合体Hotel酒店随着工作时间的缩短，收入水平的提高，非

2、有形商品消费休闲消费将日益成为主流，作为满足人们高档休闲消费需求的酒店业是必不可少的。Office办公楼Shopping购物进入办公楼的人员一般具有较改变传统的“单兵作战”的营销高的购买力，办公人员进出商CBD中的形式，以综合性商业的整体效应业街，也使客流呈现多元化。来促进消费。HOPSCAParking停车场Convention集会Parking实际上是指交通，泛指集聚客流的会所及娱乐设施。即周围应具备完整的交通网络。Apartment国际公寓国际公寓注重细节雕琢，以培养和发展居住文化内涵为附加值。市场分析整体市场123供

3、销结构价格走势区域特征•09年市场供求倒挂现象明显•均价稳步上扬•三区鼎力•09年销量强势走高•开发商年初降价策略成•各区域呈现百花齐放•供量大幅缩水效初现•楼盘大打价格战•08年存量房去化加快•4月之后均价有所反弹供不应求价格趋稳三足鼎立市场向好后市上扬百花齐放[2008年1月-2009年6月无锡商品住宅市场成交走势][2009年5月-2009年6月无锡商品住宅区域分布]万平方米元/平方米10080006月8.47%4.91%11.92%17.01%25.92%10.37%21.40%8060006040004020005

4、月9.07%3.91%9.26%17.55%29.40%8.96%21.85%200008.108.308.508.708.908.1109.109.309.50%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%供应量成交量成交均价崇安区南长区北塘区新区滨湖区锡山区惠山区[市场竞争界定]竞争界定一：全市高端公寓竞争界定二：全市高端酒店式公寓[高端公寓市场]含义由于高端公寓的丰富性、变迁性和复杂性，对于高端公寓的界定始终莫衷一是；不同的人和区域对于高端公寓的认识均不相同，人均收入不同的区域对于高端公寓的认识存在较

5、大差异；所以无锡高端公寓的界定需要一个标准：无锡高端公寓市场发展与无锡人均GDP（2008年人均GDP突破10000美元）的水平存在差距，现在的高端公寓市场发展幵不成熟，大多为自我标榜的高端高价。在介入研究无锡城市高端公寓市场时，我们从单价角度入手，以毛坯8000元/㎡-20000元/㎡做研究标本，一窥究竟。了解无锡“旧城”向“大城”的转变与升级城市规划太湖广场滨湖新城正式启动太湖广场崇安新城惠山新城2000年2003年2006年2010年旧城模式新城模式新旧城融合大城市中心建设南拓北展中心南移副中心改造，中心升级启示：1、

6、城市的“升级”与“大城”的形成将是城市最具活力与多元的阶段；2、现有城市功能板块的定位与价值将产生裂变与重估；3、地缘置业情结将呈现跨区置业的趋势。对本项目而言，存在城市升级与转型下所形成的客源多板块置业趋势，品牌10的占位与建立，存在占领市场的基础。了解无锡由单核心向多元化转变华润信息学院地块惠山新城栖霞天元世家理想城市湖滨壹号金科香港恒隆复地公园城凯宾斯基万达香港保利顺驰万科绿地万科东郡朗诗保利达2003年2004年2005年2006年—2008年2009年……多元化、概念化、创新化、定位精高端需求大众化居住需求的爆发准

7、化的中高端市场突破被激发启示：1、市场需求存在受大盘及不同概念化高端物业的定位实现需求转变提升的可能；2、封闭单一的市场向开始向多元、丰富的市场置业特征转变。对本项目而言，在无锡豪宅市场虽则短短几年发展历程，但又竞争激烈的市场上寻找突破的机会，是重中之重。认识无锡高端住宅的分布新旧高端板块之争城中板块：传统高端公寓聚城中板块集区板块优势：1.人民路崇安寺商圈2.南禅寺商圈3.市内一流购物广场项目所在区域处于传统的高端住宅聚集区太湖广场板块：规划利好太湖广场板块板块优势：1.市级行政中心2.人民大会堂3.太湖广场4.博物馆

8、、展览馆、图书馆滨湖板块：自然资源板块优势：蠡湖新城板块1.蠡湖中央公园2.无锡新体育中心3.蠡湖十景认识无锡高端住宅的分布典型高端项目PK城尚城（均价9400元/平米）城中区滨湖区南长区世贸国际公寓（均价14000元/平米）金域蓝湾（均价9500元/平米）茂业豪园（9000元/平米）朗